Anschlussfinanzierung wird zum Problem? Ihre Möglichkeiten - bis zum geordneten Verkauf
Die Zinsbindung läuft aus, und das Angebot der Bank liegt auf dem Tisch. Die neue Rate ist deutlich höher als die alte, vielleicht so hoch, dass sie sich kaum noch stemmen lässt. Wenn es Ihnen gerade so geht, sind Sie nicht allein.
Viele Eigentümer haben ihre Finanzierung in einer Zeit sehr niedriger Zinsen abgeschlossen. Jetzt steht die Anschlussfinanzierung an, und die Rechnung sieht anders aus. In diesem Beitrag lesen Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, woran Sie erkennen, dass es eng wird, und warum ein geordneter Verkauf manchmal die bessere Entscheidung ist als langes Abwarten.
Warum die Anschlussfinanzierung für viele zum Problem wird
Am Ende der Zinsbindung ist ein Immobilienkredit selten abbezahlt. Für die Restschuld braucht es einen neuen Zinssatz, und der richtet sich nach dem heutigen Markt, nicht nach dem von damals.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, was das bedeutet. Viele Finanzierungen wurden 2020 und 2021 zu Zinsen um 1 % abgeschlossen. Für die Anschlussfinanzierung werden heute eher 4 % oder sogar mehr fällig. Gerechnet ist jeweils mit 2 % Tilgung auf die Restschuld:
| Restschuld | Rate bei 1 % | Rate bei 4 % | Mehr pro Monat |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 625 € | 1.250 € | + 625 € |
| 500.000 € | 1.250 € | 2.500 € | + 1.250 € |
Bei gleicher Restschuld und gleicher Tilgung verdoppelt sich die monatliche Rate also. Allein die Zinsen steigen bei 250.000 € von rund 208 € auf rund 833 € im Monat, bei 500.000 € von rund 417 € auf rund 1.667 €.
Wer die Rate senken will, kann die Tilgung verringern. Dann dauert es aber deutlich länger, bis der Kredit abbezahlt ist.
Oft kommt noch etwas anderes hinzu: eine Trennung, der Übergang in die Rente, Kurzarbeit, eine Krankheit oder anstehende Sanierungen am Haus. Dann wird aus einer höheren Rate schnell eine echte Belastung.
Warnsignale: Wann Sie handeln sollten
Je früher Sie die Lage ehrlich einschätzen, desto mehr Möglichkeiten haben Sie. Diese Anzeichen sollten Sie ernst nehmen:
- Ihre Zinsbindung endet in den nächsten zwei bis drei Jahren, und Sie wissen noch nicht, wie es weitergeht.
- Die neue Rate würde Ihr monatliches Budget sprengen oder Ihre Rücklagen aufzehren.
- Ihre Bank zögert, verlangt zusätzliche Sicherheiten oder macht ein auffallend schlechtes Angebot.
- Sie gleichen die Rate schon heute über den Dispo oder aus dem Ersparten aus.
- Es gibt bereits Zahlungsrückstände oder Mahnungen.
Gerade beim letzten Punkt gilt: Warten macht es nicht leichter. Je länger Rückstände auflaufen, desto weniger Spielraum bleibt Ihnen.
Was Sie tun können, bevor ein Verkauf nötig wird
Ein Verkauf ist nicht der erste Schritt. Prüfen Sie zuerst, ob sich die Finanzierung auf anderem Weg tragen lässt:
Früh mit der Bank sprechen
Fragen Sie rechtzeitig nach dem Anschlussangebot und lassen Sie sich die Konditionen erklären. Banken haben bei der Gestaltung oft mehr Spielraum, als man denkt.
Angebote vergleichen
Sie müssen nicht bei Ihrer bisherigen Bank bleiben. Ein Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung) kann sich lohnen. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann mehrere Angebote für Sie einholen.
Rate anpassen
Eine niedrigere Tilgung oder eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate. Dafür dauert es länger, bis der Kredit abbezahlt ist, und Sie zahlen insgesamt mehr Zinsen.
Zinsen frühzeitig sichern
Mit einem Forward-Darlehen lässt sich der Zins für die Anschlussfinanzierung oft schon Jahre im Voraus festlegen, gegen einen Aufschlag.
Restschuld verringern
Rücklagen, eine Sondertilgung oder Unterstützung aus der Familie können die Restschuld senken, und damit die neue Rate.
Einnahmen erhöhen
Eine Einliegerwohnung oder ein ungenutzter Gebäudeteil lässt sich vielleicht vermieten. Prüfen Sie dabei, was rechtlich und baulich möglich ist.
Wenn die Zahlen nicht aufgehen: lieber selbst verkaufen
Manchmal zeigt die ehrliche Rechnung: Auch mit angepasster Rate passt die Finanzierung nicht mehr zum Leben. Das ist schmerzhaft, gerade wenn an dem Haus viele Erinnerungen hängen. Trotzdem ist es wichtig, diesen Moment nicht zu verpassen.
Wer zu lange wartet, riskiert, dass die Bank irgendwann selbst handelt. Im schlimmsten Fall kommt es zur Zwangsversteigerung. Das bedeutet für Sie:
- Der Erlös liegt häufig unter dem, was ein freier Verkauf bringen würde.
- Es fallen zusätzliche Kosten an, etwa für Gericht und Gutachten.
- Der Termin wird öffentlich bekannt gemacht.
- Sie haben kaum noch Einfluss auf Zeitpunkt und Ablauf.
Ein selbst gewählter Verkauf dreht das um:
Sie bestimmen den Zeitpunkt. Zum Beispiel passend zum Ende der Zinsbindung oder zum Umzug in eine neue Wohnung.
Sie erzielen einen fairen Marktpreis. Mit der richtigen Vermarktung und genug Zeit für die passenden Käufer.
Sie bleiben diskret. Nachbarn und Bekannte müssen nicht erfahren, warum Sie verkaufen.
Sie schaffen einen Neuanfang. Der Kredit wird abgelöst, und ein möglicher Überschuss bleibt Ihnen.
Für ältere Eigentümer, die im Haus wohnen bleiben möchten, kann auch ein Teilverkauf der Immobilie eine Möglichkeit sein. Ob das zu Ihrer Situation passt, sollte gut geprüft werden.
Checkliste: Ihre nächsten Schritte
Zahlen zusammentragen. Wann endet die Zinsbindung? Wie hoch ist die Restschuld? Beides steht in Ihrem Kreditvertrag oder im jährlichen Kontoauszug der Bank.
Haushaltsrechnung machen. Welche Rate können Sie dauerhaft tragen, auch wenn einmal etwas Unvorhergesehenes passiert?
Angebote einholen. Sprechen Sie mit Ihrer Bank und vergleichen Sie mindestens ein weiteres Angebot.
Den Wert Ihrer Immobilie kennen. Nur so wissen Sie, ob ein Verkauf die Restschuld deckt und was übrig bliebe. Hier geht es zur kostenlosen Immobilienbewertung.
Einen Plan B mit Datum festlegen. Bis wann versuchen Sie, die Finanzierung zu lösen? Ab wann bereiten Sie den Verkauf vor?
Bei Rückständen sofort reden. Melden Sie sich bei Zahlungsschwierigkeiten bei Ihrer Bank, bevor es Mahnungen gibt. Kostenlose Hilfe bieten auch Schuldnerberatungsstellen.
Diskret und ohne Druck: So unterstützen wir Sie
Wir überreden niemanden zum Verkauf. Im ersten Gespräch schauen wir gemeinsam auf Ihre Lage: Was ist Ihre Immobilie heute wert? Wie verhält sich der Wert zur Restschuld? Und welcher Zeitrahmen ist realistisch?
Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, übernehmen wir den ganzen Weg bis zum Notar. Auf Wunsch vermarkten wir diskret, ohne Schild am Haus und ohne öffentliche Anzeige, zunächst nur an vorgemerkte Kaufinteressenten. Den Verkaufstermin stimmen wir auf Ihre Finanzierung ab, damit die Restschuld sauber abgelöst werden kann.
Das Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Was Sie uns erzählen, bleibt unter uns.
Vertrauliches Gespräch vereinbaren Oder rufen Sie direkt an: 07307 5078047 - kostenlos und unverbindlich.Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Am besten zwei bis drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung. Dann haben Sie genug Zeit, Angebote zu vergleichen, und können sich Zinsen gegebenenfalls schon vorab sichern. Spätestens ein Jahr vorher sollten Sie konkrete Angebote einholen.
Kann ich verkaufen, obwohl meine Zinsbindung noch läuft?
Ja. Verkaufen Sie vor dem Ende der Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch sie ausfällt, kann Ihnen Ihre Bank berechnen. Oft lohnt es sich, den Verkauf auf das Ende der Zinsbindung abzustimmen.
Was passiert, wenn ich die Rate nicht mehr zahlen kann?
Sprechen Sie so früh wie möglich mit Ihrer Bank. Häufig lassen sich vorübergehende Lösungen finden, etwa eine Tilgungsaussetzung. Werden Raten dauerhaft nicht bezahlt, kann die Bank den Kredit kündigen und die Zwangsversteigerung beantragen. Mit einem rechtzeitigen eigenen Verkauf lässt sich das in vielen Fällen vermeiden.
Was ist, wenn der Verkaufspreis die Restschuld nicht deckt?
Dann bleibt nach dem Verkauf ein Teil der Schuld offen. Umso wichtiger ist es, den Wert der Immobilie früh zu kennen und mit der Bank über die Ablösung zu sprechen. Häufig lässt sich für den Restbetrag eine tragbare Lösung vereinbaren.
Erfährt jemand, dass ich aus finanziellen Gründen verkaufe?
Nein. Warum Sie verkaufen, behandeln wir vertraulich. Auf Wunsch vermarkten wir Ihre Immobilie diskret, ohne öffentliche Anzeige und ohne Schild am Haus.
Ihr Ansprechpartner vor Ort
Persönlich für Sie da: Gökmen Anli
Immobilienmakler (IHK) und IVD-Mitglied mit Büro in der Bahnhofstraße 5 - mitten in Senden. Bei mir sprechen Sie immer direkt mit dem Makler, nicht mit einem Callcenter.
- Über 15 Jahre Markterfahrung in Senden und der Region
- Ehrliche Einschätzung statt Verkaufsdruck
- Diskrete Vermarktung - auf Wunsch ohne öffentliche Anzeige
ANLI Immobilien · Bahnhofstraße 5, 89250 Senden · info@anli-immobilien.de
Weitere Ratgeber
Hinweis: Dieser Ratgeber wurde mit KI-Unterstützung erstellt und von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK), inhaltlich geprüft. Er gibt allgemeine Hinweise aus der Maklerpraxis und ersetzt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung. Die Zinssätze und Raten im Beispiel sind vereinfacht gerechnet und dienen nur der Veranschaulichung. Für Ihre persönliche Finanzierung wenden Sie sich bitte an Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzierungsberater. Alle Angaben ohne Gewähr.
