Geerbtes Grundstück verkaufen
Sie haben ein Grundstück geerbt und überlegen, es zu verkaufen? Dann stellen sich meist dieselben Fragen: Fallen Steuern an? Was gilt, wenn mehrere Geschwister erben? Und muss erst das Grundbuch geändert werden?
In diesem Ratgeber erklären wir Schritt für Schritt, worauf es beim Verkauf eines geerbten Grundstücks ankommt – verständlich, mit Rechenbeispielen und mit dem Blick aus der Praxis in Senden, Neu-Ulm, Ulm und der Region.
Von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK) · Stand: September 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Spekulationssteuer: Die Zehnjahresfrist beginnt nicht mit dem Erbfall. Sie läuft ab dem Kauf durch den Verstorbenen einfach weiter.
- Erbschaftsteuer: Sie fällt für das Erbe an, ob Sie verkaufen oder nicht – aber nur, soweit der Wert Ihren Freibetrag übersteigt (Kinder: 400.000 €).
- Erbengemeinschaft: Ein gemeinsames Grundstück können die Erben nur gemeinsam verkaufen.
- Grundbuch: Ein Verkauf ist auch ohne vorherige Umschreibung auf die Erben möglich. Einen Erbnachweis brauchen Sie trotzdem.
Ablauf: Vom Erbfall zum Verkauf in 8 Schritten
Erbe annehmen oder ausschlagen. Für die Ausschlagung haben Sie sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbe erfahren. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate. Lassen Sie die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.
Erbe dem Finanzamt melden. Innerhalb von drei Monaten zeigen Sie das Erbe dem zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt an. Ein formloses Schreiben genügt. Eine Steuererklärung geben Sie erst ab, wenn das Finanzamt Sie dazu auffordert.
Erbnachweis besorgen. Das ist ein Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ohne diesen Nachweis kann kein Notar einen Verkauf abwickeln.
Mit den Miterben einig werden. Erben mehrere, entscheiden alle gemeinsam: ob, wann und zu welchem Preis verkauft wird.
Kaufdatum des Verstorbenen prüfen. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen. Suchen Sie den alten Kaufvertrag heraus – er zeigt Datum und Kaufpreis.
Den Wert ermitteln lassen. Ein realistischer Marktwert ist die Grundlage für den Verkaufspreis, für die Einigung unter Miterben und oft auch für das Finanzamt.
Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft zum Baurecht und Altlasten. Die vollständige Checkliste finden Sie weiter unten.
Käufer finden und beim Notar beurkunden. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, holt nötige Genehmigungen ein und veranlasst die Eintragung des Käufers im Grundbuch.
Spekulationssteuer beim geerbten Grundstück
Die sogenannte Spekulationssteuer ist Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Grundstücksverkauf. Sie fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG).
Die Frist läuft ab dem Kauf durch den Verstorbenen
Als Erbe treten Sie in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein. Die Zehnjahresfrist beginnt deshalb nicht neu, sondern läuft ab dessen Kaufdatum weiter. Hat Ihre Mutter das Grundstück 2012 gekauft, können Sie es heute steuerfrei verkaufen – auch wenn Sie selbst erst 2025 geerbt haben. Hat sie es dagegen 2020 gekauft, bleibt ein Gewinn bis 2030 steuerpflichtig.
Ausnahme bei selbst bewohnten Häusern – nicht bei Bauland
Steuerfrei ist der Verkauf auch dann, wenn ein Haus oder eine Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Die Eigennutzung des Verstorbenen wird Ihnen dabei angerechnet. Für ein unbebautes Grundstück – etwa einen Bauplatz oder eine Wiese – gibt es diese Ausnahme nicht. Hier zählt allein die Zehnjahresfrist.
Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Verkäufen eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Diese Freigrenze gilt seit 2024. Wird sie erreicht, ist der ganze Gewinn zu versteuern.
Ein Vater kauft 2019 einen Bauplatz. 2024 erbt ihn seine Tochter, 2026 verkauft sie ihn für 180.000 €. Die Zehnjahresfrist läuft erst 2029 ab.
- Verkaufspreis180.000 €
- – Anschaffungskosten des Vaters inkl. Kaufnebenkosten126.000 €
- – Verkaufskosten der Tochter (z. B. Wertgutachten)2.000 €
- Zu versteuernder Gewinn52.000 €
Bei einem persönlichen Steuersatz von beispielsweise 30 % wären rund 15.600 € Einkommensteuer fällig, zuzüglich gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Mit einem Verkauf ab 2029 wäre der Gewinn steuerfrei. Ob sich das Warten lohnt, hängt auch davon ab, wie sich die Preise entwickeln – rechnen Sie das mit Ihrem Steuerberater durch.
Mehr zu Fristen und Ausnahmen lesen Sie in unserem Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Haben Sie ein Haus geerbt, hilft Ihnen der Beitrag Erbimmobilie verkaufen oder behalten.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Bewertung
Die Erbschaftsteuer fällt für das Erbe selbst an – unabhängig davon, ob Sie das Grundstück behalten oder verkaufen. Wie viel steuerfrei bleibt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab (§ 16 ErbStG). Die Freibeträge gelten je Erbe und sind seit 2009 unverändert.
| Wer erbt? | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Enkel verstorbener Kinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder und -eltern | II | 20.000 € |
| Alle anderen, z. B. Lebensgefährten ohne Trauschein | III | 20.000 € |
Was über dem Freibetrag liegt, wird je nach Steuerklasse und Höhe mit 7 bis 30 % (Klasse I), 15 bis 43 % (Klasse II) oder 30 bis 50 % (Klasse III) besteuert (§ 19 ErbStG).
So bewertet das Finanzamt ein unbebautes Grundstück
Das Finanzamt rechnet einfach: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (§ 179 BewG). Den Bodenrichtwert ermittelt der örtliche Gutachterausschuss als Durchschnittswert für eine Lage. Für ein 600 m² großes Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 400 €/m² setzt das Finanzamt also 240.000 € an.
Für ein Kind bliebe dieses Erbe damit steuerfrei, sofern der übrige Nachlass den Freibetrag nicht aufbraucht. Eine Nichte dagegen müsste nach Abzug ihrer 20.000 € auf 220.000 € Erbschaftsteuer zahlen – bei 20 % sind das 44.000 €.
Ist Ihr Grundstück tatsächlich weniger wert – etwa wegen eines ungünstigen Zuschnitts, einer Hanglage oder eines Leitungsrechts –, können Sie den niedrigeren Wert mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Das kann sich schnell rechnen.
Verkauf durch eine Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Grundstück gemeinsam. Keiner kann allein darüber verfügen – verkauft werden kann es nur, wenn alle zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben (§ 2040 BGB). In der Praxis gibt es vier Wege:
Gemeinsam verkaufen
Der häufigste und meist beste Weg. Der Erlös wird nach den Erbquoten aufgeteilt. Ein neutral ermittelter Marktwert hilft, sich auf den Preis zu einigen.
Ein Miterbe übernimmt
Einer behält das Grundstück und zahlt die anderen aus. Auch hier braucht es einen Wert, den alle akzeptieren.
Den eigenen Erbteil verkaufen
Wer aussteigen möchte, kann seinen Anteil am gesamten Nachlass notariell verkaufen. Die Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht (§§ 2033, 2034 BGB).
Teilungsversteigerung
Das letzte Mittel, wenn keine Einigung gelingt: Ein Miterbe beantragt die Versteigerung beim Amtsgericht. Das dauert oft lange und bringt häufig weniger als ein freier Verkauf.
Unsere Erfahrung: Streit entsteht selten über das Ob, sondern über den Preis. Eine sachliche Bewertung durch einen Dritten nimmt viel Druck aus dem Familiengespräch.
Grundbuch und Erbschein: Verkaufen ohne Grundbucheintrag?
Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene. Viele Erben glauben, sie müssten sich zuerst selbst eintragen lassen. Das ist nicht zwingend: Verkaufen die Erben, kann das Grundbuchamt direkt den Käufer eintragen (§ 40 GBO).
Erbnachweis ist Pflicht. Sie müssen dem Grundbuchamt belegen, dass Sie Erbe sind – mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dafür meist nicht.
Achtung bei Finanzierung. Zahlt der Käufer mit einem Bankdarlehen, verlangt die Bank für ihre Grundschuld häufig, dass zuerst die Erben eingetragen werden. Klären Sie das früh mit dem Notar.
Zwei Jahre gebührenfrei. Beantragen Sie die Umschreibung auf die Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr.
Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht, das ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Für Senden und den Landkreis Neu-Ulm ist das Amtsgericht Neu-Ulm zuständig, für Ulm das Amtsgericht Ulm.
Was ist das geerbte Grundstück wert?
Bei Grundstücken entscheidet vor allem eine Frage über den Preis: Was darf man darauf bauen? Zwei gleich große Flächen im selben Ort können sich im Wert um ein Vielfaches unterscheiden.
Bauland
Das Grundstück liegt im Gebiet eines Bebauungsplans oder in einem bebauten Ortsteil. Hier ist die Nachfrage in unserer Region hoch, entscheidend sind Lage, Größe, Zuschnitt und Erschließung.
Bauerwartungsland
Die Gemeinde plant eine Bebauung, ein Bebauungsplan fehlt aber noch. Der Wert liegt deutlich unter Bauland und hängt davon ab, wie sicher und wie bald gebaut werden darf.
Acker, Wiese, Wald
Flächen im Außenbereich sind in der Regel nicht bebaubar. Für landwirtschaftliche Grundstücke brauchen Sie in Bayern und Baden-Württemberg meist ab einem Hektar eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.
Diese Punkte beeinflussen den Preis zusätzlich
- Bodenrichtwert: ein guter erster Anhaltspunkt, aber ein Durchschnitt für die ganze Lage – kein Verkaufspreis. Sie finden ihn in den Portalen der Gutachterausschüsse, in Bayern bei BORIS-Bayern, in Baden-Württemberg bei BORIS-BW.
- Erschließung: Sind Straße, Kanal und Leitungen vorhanden und die Beiträge bezahlt? Offene Erschließungskosten mindern den Preis.
- Rechte Dritter: Wege- oder Leitungsrechte stehen im Grundbuch. In Baden-Württemberg, also auch in Ulm und im Alb-Donau-Kreis, kommt das Baulastenverzeichnis hinzu – in Bayern gibt es kein solches Verzeichnis.
- Altlasten und Boden: Frühere gewerbliche Nutzung, Auffüllungen oder ein schwieriger Baugrund schrecken Käufer ab, wenn sie nicht geklärt sind.
Eine realistische Einschätzung schützt Sie vor zwei teuren Fehlern: zu billig zu verkaufen – oder mit einem zu hohen Preis monatelang keinen Käufer zu finden. Für den ersten Überblick bieten wir Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung an.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie
Erbnachweis: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Kaufvertrag des Verstorbenen: zeigt Kaufdatum und Kaufpreis – wichtig für die Spekulationsfrist.
Aktueller Grundbuchauszug: vom Grundbuchamt, als Erbe mit Erbnachweis erhältlich.
Flurkarte: beim Vermessungsamt, zeigt Lage, Grenzen und Flurstücksnummer.
Auskunft zum Baurecht: Bebauungsplan oder Auskunft des Bauamts der Gemeinde. Bei unklarer Bebaubarkeit schafft eine Bauvoranfrage Sicherheit.
Erschließungsnachweis: Bescheinigung der Gemeinde, ob Erschließungsbeiträge bezahlt sind.
Altlastenauskunft: beim Landratsamt oder der zuständigen Umweltbehörde.
Nur in Baden-Württemberg: Auszug aus dem Baulastenverzeichnis.
Grundsteuerbescheid und, falls vorhanden, Pacht- oder Nutzungsverträge – etwa bei verpachteten Ackerflächen.
Häufige Fragen
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Grundstück verkaufe?
Möglicherweise zwei: Die Erbschaftsteuer fällt für das Erbe an, ob Sie verkaufen oder nicht – aber nur oberhalb Ihres Freibetrags, für Kinder sind das 400.000 €. Spekulationssteuer kommt beim Verkauf hinzu, wenn der Verstorbene das Grundstück vor weniger als zehn Jahren gekauft hat.
Ab wann läuft die Spekulationsfrist bei einem geerbten Grundstück?
Ab dem Kauf durch den Verstorbenen. Als Erbe übernehmen Sie dessen Kaufdatum, die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Erbfall nicht neu.
Kann ich ein geerbtes Grundstück ohne Grundbucheintrag verkaufen?
Ja. Verkaufen die Erben, kann das Grundbuchamt direkt den Käufer eintragen, ohne dass die Erben vorher eingetragen werden (§ 40 GBO). Sie müssen aber Ihr Erbrecht nachweisen. Finanziert der Käufer über eine Bank, verlangt diese für ihre Grundschuld häufig doch die vorherige Eintragung der Erben.
Brauche ich für den Verkauf einen Erbschein?
Sie brauchen einen Erbnachweis. Das kann ein Erbschein sein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist in der Regel ein Erbschein nötig.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Ein gemeinsames Grundstück können die Erben nur gemeinsam verkaufen. Gelingt keine Einigung, bleiben die Auszahlung des Miterben, der Verkauf des eigenen Erbteils oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht.
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert für die Erbschaftsteuer?
Bei einem unbebauten Grundstück rechnet das Finanzamt Fläche mal Bodenrichtwert. Ist das Grundstück tatsächlich weniger wert, können Sie das mit einem Gutachten nachweisen.
Kann ich das Erbe noch ausschlagen?
Innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie vom Erbe erfahren haben, beim Nachlassgericht. In Fällen mit Auslandsbezug gelten sechs Monate. Danach gilt das Erbe als angenommen.
Wir unterstützen Sie beim Verkauf
Ein geerbtes Grundstück zu verkaufen, ist für die meisten Familien eine einmalige Situation – oft in einer ohnehin schweren Zeit. Wir nehmen Ihnen die Arbeit ab: vom realistischen Marktwert über die Unterlagen und die Käufersuche bis zum Notartermin.
Bei Erbengemeinschaften sprechen wir auf Wunsch mit allen Beteiligten. Was unsere Begleitung kostet, besprechen wir vorab persönlich und halten es schriftlich fest.
Grundstück kostenlos bewerten lassen Oder rufen Sie direkt an: 07307 5078047 – kostenlos und unverbindlich.
Ihr Ansprechpartner vor Ort
Persönlich für Sie da: Gökmen Anli
Immobilienmakler (IHK) und IVD-Mitglied mit Büro in der Bahnhofstraße 5 – mitten in Senden. Bei mir sprechen Sie immer direkt mit dem Makler, nicht mit einem Callcenter.
- Über 15 Jahre regionale Erfahrung in Senden, Neu-Ulm, Ulm und Umgebung
- Ein fester Ansprechpartner – vom Erstgespräch bis zum Notartermin
- Diskret und mit Verständnis für die Situation nach einem Erbfall
ANLI Immobilien · Bahnhofstraße 5, 89250 Senden · info@anli-immobilien.de
Weitere Ratgeber
Rechtsgrundlagen
- Spekulationsfrist und Freigrenze: § 23 EStG
- Freibeträge und Steuersätze: § 16 und § 19 ErbStG, Anzeigepflicht: § 30 ErbStG
- Bewertung unbebauter Grundstücke: § 179 und § 198 BewG
- Ausschlagung: § 1944 BGB, Erbengemeinschaft: § 2033, § 2034, § 2040 BGB
- Grundbuch: § 35 und § 40 GBO, Teilungsversteigerung: § 180 ZVG
Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Hinweise aus der Maklerpraxis, Stand September 2026, und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht. Wie Ihr Verkauf steuerlich zu behandeln ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater; erbrechtliche Fragen beantworten Notar oder Rechtsanwalt. Alle Angaben ohne Gewähr.
