Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, zahlt Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Einfamilienhaus sind das schnell fünfstellige Beträge, die nicht über das Darlehen laufen, sondern meist aus dem Eigenkapital kommen.
Hier finden Sie die aktuellen Steuersätze aller 16 Bundesländer, ein Rechenbeispiel für Senden und Ulm, die gesetzlichen Befreiungen, alle Fristen und die legalen Wege, Grunderwerbsteuer zu sparen.
Von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK) · Stand: September 2026
Das Wichtigste in Kürze
- Steuersatz: Bayern verlangt mit 3,5 % am wenigsten, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % am meisten. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt.
- Grundlage: Besteuert wird der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Mitverkaufte Einrichtung wie eine Einbauküche kann herausgerechnet werden.
- Befreit: Käufe unter Ehegatten, von Eltern an Kinder, Erbschaften, Schenkungen und Kaufpreise bis 2.500 €.
- Zahlung: Das Finanzamt schickt nach dem Notartermin einen Bescheid. Die Steuer ist einen Monat später fällig, erst danach wird der Käufer ins Grundbuch eingetragen.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb eines inländischen Grundstücks. Geregelt ist sie bundeseinheitlich im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Den Steuersatz legt seit 2006 aber jedes Bundesland selbst fest, und das Geld fließt auch in den Landeshaushalt.
Als Grundstück gilt nicht nur der Grund und Boden, sondern auch alles, was fest damit verbunden ist – also das Haus, die Garage oder eine Eigentumswohnung samt Miteigentumsanteil.
Wann fällt die Steuer an?
Die Steuer entsteht bereits mit dem wirksamen Kaufvertrag beim Notar, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Besteuert werden unter anderem:
- der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks
- der Tausch von Grundstücken (beide Seiten zahlen)
- der Zuschlag in einer Zwangsversteigerung
- die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft
- der Erwerb von mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft („Share Deal“) oder der Wechsel von mindestens 90 % der Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren
Wer muss zahlen?
Nach dem Gesetz schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. Im Kaufvertrag wird aber fast immer vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt trotzdem an den Verkäufer halten. Für Verkäufer ist es deshalb wichtig, dass die Finanzierung des Käufers vor dem Notartermin geprüft ist.
Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze aller Bundesländer
Zuletzt hat Bremen den Steuersatz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % erhöht. Thüringen hat ihn zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt. Für 2026 sind uns keine weiteren Änderungen bekannt.
| Bundesland | Steuersatz | Gültig seit |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 |
Stand: September 2026. Maßgeblich ist der Steuersatz am Tag des Notartermins.
Senden, Neu-Ulm, Ulm: Die Landesgrenze macht den Unterschied
In unserer Region liegt die Grenze buchstäblich vor der Haustür. Senden, Neu-Ulm, Vöhringen, Illertissen, Weißenhorn und Günzburg gehören zu Bayern, hier gelten 3,5 %. Ulm, Laichingen und der Alb-Donau-Kreis liegen in Baden-Württemberg mit 5,0 %. Wer auf beiden Seiten der Donau sucht, sollte die Grunderwerbsteuer deshalb von Anfang an in den Preisvergleich einbeziehen.
Eine bundesweite Entlastung für Ersterwerber, etwa über einen Freibetrag für die erste selbst genutzte Immobilie, wird seit Jahren politisch diskutiert. Beschlossen ist sie nach unserem Kenntnisstand noch nicht. Wir aktualisieren diesen Ratgeber, sobald sich etwas ändert.
So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer
Die Formel ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes. Zum Kaufpreis zählt alles, was der Käufer für Grundstück und Gebäude leistet – auch übernommene Belastungen wie eine bestehende Grundschuld, die auf den Preis angerechnet wird.
Wird nichts bezahlt, etwa bei einer Einbringung in eine Gesellschaft, setzt das Finanzamt den steuerlichen Grundbesitzwert an.
Eine Familie kauft ein Reihenhaus für 450.000 €. Im Preis enthalten ist eine gebrauchte Einbauküche, die im Kaufvertrag mit 8.000 € gesondert ausgewiesen ist.
- Kaufpreis laut Vertrag450.000 €
- – Einbauküche (gesondert ausgewiesen)8.000 €
- Bemessungsgrundlage442.000 €
Reihenhaus in Senden (Bayern, 3,5 %)
15.470 €
Reihenhaus in Ulm (Baden-Württemberg, 5,0 %)
22.100 €
Dasselbe Haus kostet auf der Ulmer Seite also 6.630 € mehr Grunderwerbsteuer. Die Küche gesondert auszuweisen, spart in Senden 280 € und in Ulm 400 €.
Grunderwerbsteuer als Teil der Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Posten der Kaufnebenkosten. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Viele Banken erwarten, dass Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen – eine Finanzierung darüber hinaus ist oft nur mit Zinsaufschlag möglich.
Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Das Gesetz nimmt bestimmte Erwerbe ausdrücklich von der Steuer aus (§ 3 GrEStG). Die wichtigsten im Überblick:
| Situation | Steuerfrei? |
|---|---|
| Kaufpreis bzw. Wert bis 2.500 € (z. B. kleine Wegefläche) | Ja |
| Erbschaft oder Schenkung | Ja – hier kann aber Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer anfallen |
| Miterben teilen den Nachlass und einer übernimmt das Grundstück | Ja |
| Kauf vom Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner | Ja |
| Übertragung an den früheren Ehegatten nach der Scheidung | Ja, im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung |
| Kauf von Eltern, Großeltern, Kindern, Enkeln, Stiefkindern (und deren Ehegatten) | Ja |
| Kauf von Geschwistern, Onkel, Tante, Nichte oder Neffe | Nein |
| Kauf vom Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft | Nein |
Wichtig: Die Befreiung für Verwandte gilt nur in gerader Linie. Kaufen Sie das Elternhaus von Ihren Geschwistern heraus, fällt auf deren Anteile Grunderwerbsteuer an – außer der Erwerb geschieht im Rahmen einer Erbauseinandersetzung. Mehr dazu in unserem Ratgeber Erbimmobilie verkaufen oder behalten.
Ablauf und Fristen nach dem Notartermin
Notartermin: Mit der Beurkundung des Kaufvertrags entsteht die Steuer.
Anzeige ans Finanzamt: Der Notar meldet den Kauf innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Finanzamt. Darum müssen Sie sich nicht kümmern.
Steuerbescheid: Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest. Der Bescheid kommt meist wenige Wochen nach dem Notartermin.
Zahlung: Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach Zahlungseingang bestätigt das Finanzamt dem Notar, dass steuerlich nichts entgegensteht.
Grundbuch: Erst mit dieser Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer ein.
Wenn es beim Zahlen klemmt
Wer nicht fristgerecht zahlt, muss mit Säumniszuschlägen von 1 % des Steuerbetrags je angefangenem Monat rechnen. In begründeten Härtefällen kann das Finanzamt die Steuer auf Antrag stunden. Stellen Sie den Antrag vor Ablauf der Zahlungsfrist.
Wenn der Kauf rückgängig gemacht wird
Wird ein Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben, etwa weil die Finanzierung scheitert, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder erstattet (§ 16 GrEStG). Dasselbe gilt, wenn ein Vertrag wegen eines vereinbarten Rücktrittsrechts rückabgewickelt wird.
Grunderwerbsteuer legal sparen
Einrichtung gesondert ausweisen
Einbauküche, Sauna, Markise oder Gartenhaus ohne Fundament zählen nicht zum Grundstück. Weisen Sie sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert aus. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt und streicht sie.
Grundstück und Hausbau trennen
Wer ein Grundstück kauft und selbst einen Bauunternehmer beauftragt, zahlt die Steuer nur auf das Grundstück. Hängen Grundstückskauf und Bauvertrag aber zusammen, etwa beim Bauträger, fällt die Steuer auf den Gesamtpreis an.
Befreiungen in der Familie nutzen
Übertragungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kindern sind steuerfrei. Das kann bei der Planung einer Übergabe oder Schenkung eine Rolle spielen.
Instandhaltungsrücklage bleibt drin
Anders als oft zu lesen, darf die anteilige Rücklage der Eigentümergemeinschaft beim Wohnungskauf nicht abgezogen werden. So hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden.
Wer Immobilien vermietet, kann die Grunderwerbsteuer zudem als Teil der Anschaffungskosten über die Abschreibung steuerlich geltend machen. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist das nicht möglich.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Das ist der niedrigste Satz in Deutschland und gilt unverändert seit 1997. Für ein Haus in Senden oder Neu-Ulm zum Preis von 400.000 € sind das 14.000 €.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer seit November 2011 5,0 %. Für ein Haus in Ulm zum Preis von 400.000 € sind das 20.000 €.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Gesetzlich schulden beide die Steuer. Im Kaufvertrag wird aber fast immer vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Zahlt er nicht, kann das Finanzamt auch vom Verkäufer zahlen lassen.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Der Bescheid kommt in der Regel wenige Wochen nach dem Notartermin. Erst nach der Zahlung wird der Käufer ins Grundbuch eingetragen.
Kann man die Einbauküche von der Grunderwerbsteuer abziehen?
Ja, wenn sie im Kaufvertrag mit einem angemessenen Wert gesondert ausgewiesen ist. Dasselbe gilt für andere bewegliche Gegenstände wie Möbel oder eine Markise. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung darf dagegen nicht abgezogen werden.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn Eltern ihrem Kind ein Haus verkaufen?
Nein. Käufe zwischen Verwandten in gerader Linie – also Eltern, Kindern, Großeltern und Enkeln – sowie zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Zwischen Geschwistern gilt die Befreiung nicht.
Muss ich beim Erben Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Erbschaften und Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, es kann aber Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Übernimmt ein Miterbe bei der Erbteilung das Haus, bleibt auch das grunderwerbsteuerfrei.
Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf platzt?
Ja, wenn der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgehoben wird oder ein vereinbartes Rücktrittsrecht ausgeübt wird. Die Steuer wird dann auf Antrag nicht festgesetzt oder erstattet.
Kaufen oder verkaufen in Senden, Neu-Ulm und Ulm?
Ob Bayern oder Baden-Württemberg: Wir kennen die Preise auf beiden Seiten der Donau und rechnen Ihnen die Kaufnebenkosten vorab realistisch durch. Verkäufer erfahren von uns, was ihre Immobilie heute wert ist – kostenlos und unverbindlich.
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Persönlich für Sie da: Gökmen Anli
Immobilienmakler (IHK) und IVD-Mitglied mit Büro in der Bahnhofstraße 5 – mitten in Senden. Bei mir sprechen Sie immer direkt mit dem Makler, nicht mit einem Callcenter.
- Über 15 Jahre regionale Erfahrung in Senden, Neu-Ulm, Ulm und Umgebung
- Ein fester Ansprechpartner – vom Erstgespräch bis zum Notartermin
- Beratung für Käufer und Verkäufer auf beiden Seiten der Donau
ANLI Immobilien · Bahnhofstraße 5, 89250 Senden · info@anli-immobilien.de
Weitere Ratgeber
Rechtsgrundlagen
- Steuerpflichtige Vorgänge und Share Deals: § 1 GrEStG
- Befreiungen: § 3 GrEStG, Steuerschuldner: § 13 GrEStG
- Bemessungsgrundlage: § 8 und § 9 GrEStG, Steuersatz: § 11 GrEStG
- Fälligkeit: § 15 GrEStG, Aufhebung des Vertrags: § 16 GrEStG
- Anzeigepflichten: § 18 und § 19 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung: § 22 GrEStG
- Stundung: § 222 AO, Säumniszuschläge: § 240 AO
- Instandhaltungsrücklage: BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17
Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Hinweise aus der Maklerpraxis, Stand September 2026, und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht. Wie Ihr Erwerb steuerlich zu behandeln ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Notar. Alle Angaben ohne Gewähr.
