Einliegerwohnung: einbauen, vermieten, verkaufen in Bayern
Unten wohnt die Mutter, oben die junge Familie. Oder die kleine Wohnung im Untergeschoss bringt jeden Monat eine Miete, die bei der Rate hilft. Eine Einliegerwohnung macht ein Haus vielseitig. Beim Verkauf wirft sie aber oft Fragen auf, mit denen Eigentümer nicht gerechnet haben.
Hier lesen Sie, was in Bayern beim Einbau und beim Vermieten gilt. Den größten Teil widmen wir dem Verkauf, denn dort zeigt sich, ob die Wohnung sauber genehmigt und vermietet ist. Für Käufer gibt es weiter unten eine Checkliste.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine feste gesetzliche Definition gibt es heute nicht mehr. Früher regelte das Zweite Wohnungsbaugesetz den Begriff: Gemeint war eine zweite, untergeordnete Wohnung im Eigenheim, abgeschlossen oder nicht. Heute ist es vor allem ein Wort aus dem Sprachgebrauch.
Meist versteht man darunter eine kleinere, eigene Einheit mit Kochgelegenheit und Bad. Flur oder Hauseingang dürfen sich beide Wohnungen teilen. Häufig liegt die Einliegerwohnung im Untergeschoss oder unter dem Dach.
Die Grenze zum Zweifamilienhaus ist fließend. Von einem Zweifamilienhaus spricht man eher, wenn beide Wohnungen etwa gleichwertig sind. Für Sie als Eigentümer zählen aber zwei andere Fragen mehr als der Name: Ist die Wohnung genehmigt? Und lässt sie sich rechtlich vom übrigen Haus trennen? Einzeln verkaufen können Sie sie nur, wenn das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt wird. Dazu unten mehr.
Vorteile und Nachteile einer Einliegerwohnung
| Was dafür spricht | Was Sie bedenken sollten |
|---|---|
| Mieteinnahmen helfen bei den laufenden Kosten. | Sie leben mit Ihrem Mieter unter einem Dach. Ärger bekommen Sie direkt mit. |
| Platz für Eltern, die Unterstützung brauchen, oder für erwachsene Kinder. | Der Einbau kostet Geld, und alle Bauvorschriften müssen eingehalten werden. |
| Raum für ein Büro mit eigenem Bereich. | Ein Mietvertrag bleibt beim Verkauf bestehen. |
| Beim Verkauf sprechen Sie mehr Käufergruppen an. | Einzeln verkaufen geht nur nach einer Teilung nach WEG. |
| Kosten des vermieteten Teils sind steuerlich absetzbar. | Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann der Anteil der Einliegerwohnung steuerpflichtig sein. |
Genehmigung in Bayern: Was beim Einbau gilt
In Bayern gibt es für den Einbau eine Erleichterung. Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ist der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude verfahrensfrei, wenn diese Bedingungen erfüllt sind:
- Das Haus liegt im Innenbereich nach § 34 BauGB, also in einem bebauten Ortsteil ohne qualifizierten Bebauungsplan.
- Konstruktion und äußere Gestalt des Gebäudes bleiben im Übrigen unverändert.
- Sie zeigen das Vorhaben zwei Wochen vor Baubeginn der Gemeinde in Textform an.
Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken nennt die Vorschrift ebenfalls, dort ohne die Bedingung des Innenbereichs. Gilt für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan, kommt meist die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO in Frage: Sie reichen die Unterlagen bei der Gemeinde ein und dürfen frühestens nach einem Monat beginnen. Im Außenbereich brauchen Sie einen Bauantrag.
Wichtig: Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Alle Bauvorschriften gelten trotzdem, nur prüft sie vorher niemand. Die Verantwortung liegt bei Ihnen, und spätestens ein Käufer schaut genau hin.
Stellplätze
Seit dem 1. Oktober 2025 müssen Sie in Bayern nur dann Stellplätze nachweisen, wenn die Gemeinde das per Satzung verlangt (Art. 47 BayBO). Für den Einbau einer weiteren Wohnung in ein bestehendes Wohngebäude darf sie das nicht mehr (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO). Planen Sie dagegen einen Anbau oder einen Neubau, fragen Sie bei der Stadt nach der Stellplatzsatzung, in Senden genauso wie in Neu-Ulm oder den übrigen Gemeinden im Landkreis.
Keller und Dachgeschoss: Raumhöhe, Fenster, Rettungsweg
Für Aufenthaltsräume verlangt die BayBO grundsätzlich 2,40 m Raumhöhe, im Dachgeschoss 2,20 m über mehr als die Hälfte der Fläche. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt diese Vorgabe aber nicht. Dazu gehören die meisten Einfamilienhäuser.
Andere Anforderungen bleiben. Die Fensteröffnungen eines Aufenthaltsraums müssen im Rohbaumaß zusammen mindestens ein Achtel seiner Netto-Grundfläche haben. Jede Wohnung braucht außerdem in der Regel in jedem Geschoss zwei unabhängige Rettungswege. Der zweite kann ein Fenster sein, das die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht. Führt eine ebenerdige Wohnung direkt ins Freie, genügt einer.
Im Keller liegen genau hier die Knackpunkte. Kellerfenster sind oft klein, und ein zweiter Rettungsweg fehlt häufig. Lassen Sie das vor dem Umbau von einem Architekten prüfen.
Einliegerwohnung vermieten: Kündigung, Miethöhe, Familie
Kündigung nach § 573a BGB
Wohnen Sie selbst im Haus und hat das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen, gibt Ihnen § 573a BGB ein Sonderkündigungsrecht. Sie können dann kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf nachzuweisen. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Je nach Mietdauer sind es 6, 9 oder 12 Monate statt 3, 6 oder 9 Monate.
- Sie müssen im Haus Ihren Lebensmittelpunkt haben.
- Das Haus hat höchstens zwei Wohnungen. Eine leer stehende dritte Wohnung zählt mit.
- Im Kündigungsschreiben muss stehen, dass Sie sich auf § 573a BGB stützen.
Der Mieter kann trotzdem nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine Härte wäre, die auch Ihre Interessen nicht rechtfertigen.
Mietpreisbremse in Neu-Ulm, Senden und Vöhringen
Seit dem 1. Januar 2026 gilt die neue Bayerische Mieterschutzverordnung, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Im Landkreis Neu-Ulm betrifft sie nur Neu-Ulm, Senden und Vöhringen. Dort gilt bei einer Neuvermietung die Mietpreisbremse. Im laufenden Vertrag darf die Miete dort innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (Kappungsgrenze). Weißenhorn, Illertissen, Elchingen und Nersingen gehören nicht dazu.
Vermietung an Angehörige
Zieht die Tochter oder der Vater ein, ist das für viele die schönste Lösung. Steuerlich kommt es dann auf die Höhe der Miete an. Ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Liegt die Miete unter 50 %, wird aufgeteilt, und nur der bezahlte Teil zählt als Vermietung. Liegt sie dazwischen, fragen Sie Ihre Steuerberatung.
Steuern in Kürze
Die Miete aus der Einliegerwohnung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Dafür dürfen Sie Kosten abziehen, allerdings nur für den vermieteten Teil. Aufgeteilt wird nach Wohnfläche. Hat die Einliegerwohnung ein Viertel der Wohnfläche, zählt ein Viertel der Kosten, die das ganze Haus betreffen.
Dazu kommt die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil der Wohnung:
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA pro Jahr |
|---|---|
| ab 2023 | 3 % |
| 1925 bis 2022 | 2 % |
| vor 1925 | 2,5 % |
Beim Verkauf lauert eine Falle, die viele übersehen. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nur für den selbst bewohnten Teil steuerfrei (§ 23 EStG). Auf den Flächenanteil der Einliegerwohnung kann Steuer anfallen, wenn sie vermietet war. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs gilt das auch, wenn dort Ihre Eltern ohne Miete wohnen. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.
Bei der Grundsteuer gilt in Bayern das Flächenmodell. Die Einliegerwohnung zählt dort als Wohnfläche wie der Rest des Hauses.
Förderung durch die KfW
Wer das ganze Haus zum Effizienzhaus saniert, kann bei der KfW einen Kredit aus den Programmen 261 und 262 beantragen. Möglich sind bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Gezählt werden die Wohnungen nach der Sanierung. Entsteht die neue Einliegerwohnung aus Räumen, die schon beheizt waren, zählt sie für den Kreditrahmen mit. Wird ein unbeheizter Keller oder Dachboden ausgebaut, fördert die KfW das wie einen Neubau.
Seit dem 1. Juli 2026 gibt es außerdem das Programm KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“. Es fördert mit einem Zuschuss den Umbau beheizter Flächen, die bisher nicht zum Wohnen genutzt wurden, etwa ein früheres Büro oder einen Laden im Haus, zu einer neuen, abgeschlossenen Wohnung. Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt sein. Den aktuellen Stand nennt Ihnen die KfW oder Ihre Bank.
Haus mit Einliegerwohnung verkaufen: Darauf kommt es an
Ein Haus mit Einliegerwohnung spricht mehr Menschen an als ein klassisches Einfamilienhaus. In Senden und Umgebung interessieren sich vor allem diese Käufer dafür:
- Familien, die mit Eltern oder Schwiegereltern unter einem Dach leben wollen, oft mit Blick auf eine spätere Pflege.
- Käufer, die Wohnen und Arbeiten trennen und ein Büro im Haus brauchen.
- Käufer, die einen Teil ihrer Kosten über eine Miete tragen möchten.
Wie viel die Einliegerwohnung zum Preis beiträgt, lässt sich nicht pauschal sagen. Schnitt und Zustand spielen mit. Noch wichtiger sind zwei Fragen: Ist sie genehmigt, und ist sie vermietet? Beides entscheidet oft darüber, wie entspannt ein Verkauf läuft.
1. Die Genehmigung muss in der Bauakte stehen
Die erste Frage eines gut beratenen Käufers lautet: Ist die Wohnung genehmigt? Steht in der Bauakte nur „Hobbyraum“ oder „Keller“, ist sie es wahrscheinlich nicht. Dann kann der Käufer sie nicht ohne Risiko als Wohnung nutzen oder vermieten. Auch seine Bank wird nachfragen.
Holen Sie deshalb vor dem Verkauf die Bauakte beim Bauamt ein und gleichen Sie sie mit dem tatsächlichen Zustand ab. Wurde die Wohnung verfahrensfrei nach Art. 57 BayBO eingebaut, sollte die Anzeige an die Gemeinde vorliegen. Fehlt etwas, lässt sich manchmal nachträglich eine Genehmigung beantragen. Ob das klappt, entscheidet das Bauamt im Einzelfall. Besser, Sie wissen das vor der ersten Besichtigung als in der Woche vor dem Notartermin.
2. Ein laufender Mietvertrag geht auf den Käufer über
Im Mietrecht gilt: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter muss also wegen des Verkaufs nicht ausziehen.
Viele Käufer setzen auf das Sonderkündigungsrecht aus § 573a BGB. Das hilft ihnen aber erst, wenn sie selbst im Haus wohnen. Bis dahin braucht der neue Eigentümer für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Entscheiden Sie früh, ob Sie vermietet oder frei verkaufen. Eine vermietete Einliegerwohnung passt zu Käufern, die mit der Miete planen. Wer die Eltern einziehen lassen will, sucht eher ein freies Haus. Möchten Sie vor dem Verkauf selbst kündigen, denken Sie an die verlängerte Frist. Und daran, dass § 573a nur gilt, solange Sie selbst noch im Haus wohnen.
3. Mieteinnahmen ersetzen kein Eigenkapital
Käufer rechnen gern so: Die Miete zahlt einen Teil der Rate. Banken sehen das zurückhaltender. Sie rechnen Mieteinnahmen nur teilweise an, und Eigenkapital ersetzen sie nicht. Stellen Sie die Miete im Exposé deshalb sachlich dar. Am Ende zählt ein Käufer, dessen Bank die Finanzierung auch trägt.
4. Einzeln verkaufen geht nur mit Teilung nach WEG
Manche Eigentümer möchten nur die Einliegerwohnung verkaufen und selbst im Haus bleiben. Das geht nur, wenn das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz in zwei Eigentumswohnungen geteilt wird. Voraussetzung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Nachgewiesen wird das mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Teilen sich beide Wohnungen Flur oder Eingang, fehlt diese Abgeschlossenheit meist. Dann sind erst Umbauten nötig. Ist die Einliegerwohnung vermietet, kann ein Käufer sie nach der Teilung in Neu-Ulm, Senden und Vöhringen zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Auch für Erben, die ein Haus unter sich aufteilen wollen, wird die Teilung schnell zum Thema. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Erbimmobilie verkaufen oder behalten?
5. Diese Unterlagen sollten bereitliegen
- Bauakte mit Genehmigung oder Anzeige der Einliegerwohnung
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung, getrennt nach Wohnungen
- Mietvertrag, aktuelle Miete und letzte Nebenkostenabrechnung
- Angaben zu getrennten Zählern
- Nachweise zu Brandschutz und zweitem Rettungsweg, soweit vorhanden
Damit beschreiben wir die Wohnung im Exposé klar und sprechen gezielt die passenden Käufer an. Wie wir einen Hausverkauf vor Ort angehen, lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Senden.
Haus mit Einliegerwohnung kaufen: Checkliste
Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen? Diese Punkte sollten Sie vor dem Notartermin klären:
Bauakte ansehen. Ist die Einliegerwohnung als Wohnung genehmigt oder verfahrensfrei angezeigt? Lassen Sie sich die Unterlagen vom Verkäufer zeigen.
Rettungsweg und Brandschutz prüfen. Hat jede Wohnung den nötigen zweiten Rettungsweg? Bei einer Wohnung im Keller ist das die wichtigste Frage.
Mietvertrag lesen. Ist die Wohnung vermietet, übernehmen Sie den Vertrag. Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB gilt erst, wenn Sie selbst eingezogen sind.
Zähler klären. Gibt es getrennte Zähler für beide Wohnungen? Sonst wird die Abrechnung mit einem Mieter mühsam.
Finanzierung ehrlich rechnen. Ihre Bank rechnet Mieteinnahmen nur teilweise an. Eigenkapital ersetzen sie nicht.
Spätere Teilung mitdenken. Soll die Wohnung irgendwann einzeln verkauft werden, braucht es Abgeschlossenheit und eine Teilung nach WEG.
Ein typischer Fall aus der Praxis
Ein älteres Ehepaar aus dem Landkreis will sein Haus verkaufen. Die Einliegerwohnung im Untergeschoss ist seit Jahren an dieselbe Mieterin vermietet.
Beim Blick in die Bauakte zeigt sich: Genehmigt ist das Untergeschoss als Keller und Hobbyraum. Von einer Wohnung steht dort nichts. Zur gleichen Zeit meldet sich eine Familie, die mit den Großeltern einziehen möchte und die untere Wohnung für sie braucht.
In so einem Fall klären wir zuerst mit dem Bauamt und einem Architekten, ob sich die Wohnung nachträglich genehmigen lässt. Danach gibt es zwei Wege. Die Eigentümer sprechen offen mit der Mieterin und kündigen, solange sie selbst noch im Haus wohnen, nach § 573a BGB mit verlängerter Frist. Oder wir suchen gezielt Käufer, die das Haus vermietet übernehmen wollen. Beides braucht Vorlauf, erspart aber eine böse Überraschung beim Notar.
Was ist Ihr Haus mit Einliegerwohnung wert?
Eine Einliegerwohnung verändert den Wert eines Hauses. Wie stark, hängt vor allem von Genehmigung und Mietvertrag ab. Mit unserer kostenlosen Bewertung erhalten Sie eine erste Einschätzung. Im Gespräch schauen wir dann gemeinsam auf Ihre Unterlagen.
Oder rufen Sie direkt an: 07307 5078047. Kostenlos und unverbindlich.
Häufige Fragen
Was zählt als Einliegerwohnung?
Eine gesetzliche Definition gibt es heute nicht mehr. Gemeint ist meist eine kleinere, eigene Wohnung im Haus mit Kochgelegenheit und Bad, die dem Hauptteil untergeordnet ist. Flur oder Eingang dürfen geteilt sein. Sind beide Wohnungen etwa gleichwertig, spricht man eher von einem Zweifamilienhaus.
Muss eine Einliegerwohnung genehmigt werden?
In Bayern ist der Einbau einer weiteren Wohnung in ein bestehendes Haus im Innenbereich nach § 34 BauGB verfahrensfrei, wenn Konstruktion und äußere Gestalt sonst unverändert bleiben. Sie müssen ihn aber zwei Wochen vor Baubeginn der Gemeinde in Textform anzeigen. Im Gebiet eines qualifizierten Bebauungsplans genügt meist die Genehmigungsfreistellung, im Außenbereich brauchen Sie einen Bauantrag. Alle Bauvorschriften gelten in jedem Fall.
Welche Kündigungsfrist gilt für eine Einliegerwohnung?
Wohnen Sie selbst im Haus und hat es höchstens zwei Wohnungen, können Sie nach § 573a BGB ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Frist verlängert sich dann um drei Monate, auf 6, 9 oder 12 Monate je nach Mietdauer. Im Kündigungsschreiben muss stehen, dass Sie sich auf § 573a BGB stützen.
Kann ich eine Einliegerwohnung steuerlich absetzen?
Wenn Sie sie vermieten, ja. Die Miete zählt zu den Einkünften aus Vermietung, und Sie können Kosten und Abschreibung für den vermieteten Teil ansetzen, meist nach Wohnfläche aufgeteilt. Die Abschreibung beträgt 3 % pro Jahr bei Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei älteren Gebäuden. Vermieten Sie an Angehörige, gilt die Vermietung ab 66 % der ortsüblichen Miete sicher als voll entgeltlich.
Wie hoch muss eine Einliegerwohnung im Keller sein?
Die bayerische Vorgabe von 2,40 m Raumhöhe gilt nicht für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, also für die meisten Einfamilienhäuser. Im Keller entscheiden meist andere Punkte: Die Fensteröffnungen müssen zusammen mindestens ein Achtel der Netto-Grundfläche eines Raums haben, und die Wohnung braucht in der Regel einen zweiten Rettungsweg, zum Beispiel ein Fenster, das die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht. Führt sie ebenerdig direkt ins Freie, genügt einer.
Ihr Ansprechpartner vor Ort
Persönlich für Sie da: Gökmen Anli
Immobilienmakler (IHK) und IVD-Mitglied mit Büro in der Bahnhofstraße 5, mitten in Senden. Bei mir sprechen Sie immer direkt mit dem Makler, nicht mit einem Callcenter. Gern schaue ich mir mit Ihnen an, was Ihre Einliegerwohnung beim Verkauf bedeutet.
- Über 15 Jahre Markterfahrung in Senden und der Region
- Ehrliche Einschätzung statt Verkaufsdruck
- Diskrete Vermarktung, auf Wunsch ohne öffentliche Anzeige
ANLI Immobilien · Bahnhofstraße 5, 89250 Senden · info@anli-immobilien.de
Weitere Ratgeber
Hinweis: Dieser Ratgeber wurde mit KI-Unterstützung erstellt und von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK), inhaltlich geprüft. Er gibt allgemeine Hinweise aus der Maklerpraxis und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Bauberatung. Stand: Oktober 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.
