Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine feste gesetzliche Definition gibt es heute nicht mehr. Früher regelte das Zweite Wohnungsbaugesetz den Begriff: Gemeint war eine zweite, untergeordnete Wohnung im Eigenheim, abgeschlossen oder nicht. Heute ist es vor allem ein Wort aus dem Sprachgebrauch.

Meist versteht man darunter eine kleinere, eigene Einheit mit Kochgelegenheit und Bad. Flur oder Hauseingang dürfen sich beide Wohnungen teilen. Häufig liegt die Einliegerwohnung im Untergeschoss oder unter dem Dach.

Die Grenze zum Zweifamilienhaus ist fließend. Von einem Zweifamilienhaus spricht man eher, wenn beide Wohnungen etwa gleichwertig sind. Für Sie als Eigentümer zählen aber zwei andere Fragen mehr als der Name: Ist die Wohnung genehmigt? Und lässt sie sich rechtlich vom übrigen Haus trennen? Einzeln verkaufen können Sie sie nur, wenn das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt wird. Dazu unten mehr.

Vorteile und Nachteile einer Einliegerwohnung

Genehmigung in Bayern: Was beim Einbau gilt

In Bayern gibt es für den Einbau eine Erleichterung. Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ist der Einbau weiterer Wohnungen in bestehende Gebäude verfahrensfrei, wenn diese Bedingungen erfüllt sind:

• Das Haus liegt im Innenbereich nach § 34 BauGB, also in einem bebauten Ortsteil ohne qualifizierten Bebauungsplan.
• Konstruktion und äußere Gestalt des Gebäudes bleiben im Übrigen unverändert.
• Sie zeigen das Vorhaben zwei Wochen vor Baubeginn der Gemeinde in Textform an.

Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken nennt die Vorschrift ebenfalls, dort ohne die Bedingung des Innenbereichs. Gilt für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan, kommt meist die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO in Frage: Sie reichen die Unterlagen bei der Gemeinde ein und dürfen frühestens nach einem Monat beginnen. Im Außenbereich brauchen Sie einen Bauantrag.

Wichtig: Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Alle Bauvorschriften gelten trotzdem, nur prüft sie vorher niemand. Die Verantwortung liegt bei Ihnen, und spätestens ein Käufer schaut genau hin.

Stellplätze

Seit dem 1. Oktober 2025 müssen Sie in Bayern nur dann Stellplätze nachweisen, wenn die Gemeinde das per Satzung verlangt (Art. 47 BayBO). Für den Einbau einer weiteren Wohnung in ein bestehendes Wohngebäude darf sie das nicht mehr (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO). Planen Sie dagegen einen Anbau oder einen Neubau, fragen Sie bei der Stadt nach der Stellplatzsatzung, in Senden genauso wie in Neu-Ulm oder den übrigen Gemeinden im Landkreis.

Keller und Dachgeschoss: Raumhöhe, Fenster, Rettungsweg

Für Aufenthaltsräume verlangt die BayBO grundsätzlich 2,40 m Raumhöhe, im Dachgeschoss 2,20 m über mehr als die Hälfte der Fläche. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt diese Vorgabe aber nicht. Dazu gehören die meisten Einfamilienhäuser.

Andere Anforderungen bleiben. Die Fensteröffnungen eines Aufenthaltsraums müssen im Rohbaumaß zusammen mindestens ein Achtel seiner Netto-Grundfläche haben. Jede Wohnung braucht außerdem in der Regel in jedem Geschoss zwei unabhängige Rettungswege. Der zweite kann ein Fenster sein, das die Feuerwehr mit ihren Rettungsgeräten erreicht. Führt eine ebenerdige Wohnung direkt ins Freie, genügt einer.

Im Keller liegen genau hier die Knackpunkte. Kellerfenster sind oft klein, und ein zweiter Rettungsweg fehlt häufig. Lassen Sie das vor dem Umbau von einem Architekten prüfen.

Einliegerwohnung vermieten: Kündigung, Miethöhe, Familie

Kündigung nach § 573a BGB

Wohnen Sie selbst im Haus und hat das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen, gibt Ihnen § 573a BGB ein Sonderkündigungsrecht. Sie können dann kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf nachzuweisen. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Je nach Mietdauer sind es 6, 9 oder 12 Monate statt 3, 6 oder 9 Monate.

• Sie müssen im Haus Ihren Lebensmittelpunkt haben.
• Das Haus hat höchstens zwei Wohnungen. Eine leer stehende dritte Wohnung zählt mit.
• Im Kündigungsschreiben muss stehen, dass Sie sich auf § 573a BGB stützen.

Der Mieter kann trotzdem nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine Härte wäre, die auch Ihre Interessen nicht rechtfertigen.

Mietpreisbremse in Neu-Ulm, Senden und Vöhringen

Seit dem 1. Januar 2026 gilt die neue Bayerische Mieterschutzverordnung, befristet bis zum 31. Dezember 2029. Im Landkreis Neu-Ulm betrifft sie nur Neu-Ulm, Senden und Vöhringen. Dort gilt bei einer Neuvermietung die Mietpreisbremse. Im laufenden Vertrag darf die Miete dort innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (Kappungsgrenze). Weißenhorn, Illertissen, Elchingen und Nersingen gehören nicht dazu.

Vermietung an Angehörige

Zieht die Tochter oder der Vater ein, ist das für viele die schönste Lösung. Steuerlich kommt es dann auf die Höhe der Miete an. Ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Liegt die Miete unter 50 %, wird aufgeteilt, und nur der bezahlte Teil zählt als Vermietung. Liegt sie dazwischen, fragen Sie Ihre Steuerberatung.

Steuern in Kürze

Die Miete aus der Einliegerwohnung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Dafür dürfen Sie Kosten abziehen, allerdings nur für den vermieteten Teil. Aufgeteilt wird nach Wohnfläche. Hat die Einliegerwohnung ein Viertel der Wohnfläche, zählt ein Viertel der Kosten, die das ganze Haus betreffen.

Dazu kommt die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil der Wohnung:

Beim Verkauf lauert eine Falle, die viele übersehen. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn nur für den selbst bewohnten Teil steuerfrei (§ 23 EStG). Auf den Flächenanteil der Einliegerwohnung kann Steuer anfallen, wenn sie vermietet war. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs gilt das auch, wenn dort Ihre Eltern ohne Miete wohnen. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.

Bei der Grundsteuer gilt in Bayern das Flächenmodell. Die Einliegerwohnung zählt dort als Wohnfläche wie der Rest des Hauses.

Förderung durch die KfW

Wer das ganze Haus zum Effizienzhaus saniert, kann bei der KfW einen Kredit aus den Programmen 261 und 262 beantragen. Möglich sind bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Gezählt werden die Wohnungen nach der Sanierung. Entsteht die neue Einliegerwohnung aus Räumen, die schon beheizt waren, zählt sie für den Kreditrahmen mit. Wird ein unbeheizter Keller oder Dachboden ausgebaut, fördert die KfW das wie einen Neubau.

Seit dem 1. Juli 2026 gibt es außerdem das Programm KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“. Es fördert mit einem Zuschuss den Umbau beheizter Flächen, die bisher nicht zum Wohnen genutzt wurden, etwa ein früheres Büro oder einen Laden im Haus, zu einer neuen, abgeschlossenen Wohnung. Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt sein. Den aktuellen Stand nennt Ihnen die KfW oder Ihre Bank.

Haus mit Einliegerwohnung verkaufen: Darauf kommt es an

Ein Haus mit Einliegerwohnung spricht mehr Menschen an als ein klassisches Einfamilienhaus. In Senden und Umgebung interessieren sich vor allem diese Käufer dafür:

• Familien, die mit Eltern oder Schwiegereltern unter einem Dach leben wollen, oft mit Blick auf eine spätere Pflege.
• Käufer, die Wohnen und Arbeiten trennen und ein Büro im Haus brauchen.
• Käufer, die einen Teil ihrer Kosten über eine Miete tragen möchten.

Wie viel die Einliegerwohnung zum Preis beiträgt, lässt sich nicht pauschal sagen. Schnitt und Zustand spielen mit. Noch wichtiger sind zwei Fragen: Ist sie genehmigt, und ist sie vermietet? Beides entscheidet oft darüber, wie entspannt ein Verkauf läuft.

1. Die Genehmigung muss in der Bauakte stehen

Die erste Frage eines gut beratenen Käufers lautet: Ist die Wohnung genehmigt? Steht in der Bauakte nur „Hobbyraum“ oder „Keller“, ist sie es wahrscheinlich nicht. Dann kann der Käufer sie nicht ohne Risiko als Wohnung nutzen oder vermieten. Auch seine Bank wird nachfragen.

Holen Sie deshalb vor dem Verkauf die Bauakte beim Bauamt ein und gleichen Sie sie mit dem tatsächlichen Zustand ab. Wurde die Wohnung verfahrensfrei nach Art. 57 BayBO eingebaut, sollte die Anzeige an die Gemeinde vorliegen. Fehlt etwas, lässt sich manchmal nachträglich eine Genehmigung beantragen. Ob das klappt, entscheidet das Bauamt im Einzelfall. Besser, Sie wissen das vor der ersten Besichtigung als in der Woche vor dem Notartermin.

2. Ein laufender Mietvertrag geht auf den Käufer über

Im Mietrecht gilt: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter muss also wegen des Verkaufs nicht ausziehen.

Viele Käufer setzen auf das Sonderkündigungsrecht aus § 573a BGB. Das hilft ihnen aber erst, wenn sie selbst im Haus wohnen. Bis dahin braucht der neue Eigentümer für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Entscheiden Sie früh, ob Sie vermietet oder frei verkaufen. Eine vermietete Einliegerwohnung passt zu Käufern, die mit der Miete planen. Wer die Eltern einziehen lassen will, sucht eher ein freies Haus. Möchten Sie vor dem Verkauf selbst kündigen, denken Sie an die verlängerte Frist. Und daran, dass § 573a nur gilt, solange Sie selbst noch im Haus wohnen.

3. Mieteinnahmen ersetzen kein Eigenkapital

Käufer rechnen gern so: Die Miete zahlt einen Teil der Rate. Banken sehen das zurückhaltender. Sie rechnen Mieteinnahmen nur teilweise an, und Eigenkapital ersetzen sie nicht. Stellen Sie die Miete im Exposé deshalb sachlich dar. Am Ende zählt ein Käufer, dessen Bank die Finanzierung auch trägt.

4. Einzeln verkaufen geht nur mit Teilung nach WEG

Manche Eigentümer möchten nur die Einliegerwohnung verkaufen und selbst im Haus bleiben. Das geht nur, wenn das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz in zwei Eigentumswohnungen geteilt wird. Voraussetzung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Nachgewiesen wird das mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Teilen sich beide Wohnungen Flur oder Eingang, fehlt diese Abgeschlossenheit meist. Dann sind erst Umbauten nötig. Ist die Einliegerwohnung vermietet, kann ein Käufer sie nach der Teilung in Neu-Ulm, Senden und Vöhringen zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Auch für Erben, die ein Haus unter sich aufteilen wollen, wird die Teilung schnell zum Thema. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Erbimmobilie verkaufen oder behalten?

5. Diese Unterlagen sollten bereitliegen

• Bauakte mit Genehmigung oder Anzeige der Einliegerwohnung
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung, getrennt nach Wohnungen
• Mietvertrag, aktuelle Miete und letzte Nebenkostenabrechnung
• Angaben zu getrennten Zählern
• Nachweise zu Brandschutz und zweitem Rettungsweg, soweit vorhanden

Damit beschreiben wir die Wohnung im Exposé klar und sprechen gezielt die passenden Käufer an. Wie wir einen Hausverkauf vor Ort angehen, lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Senden.

Haus mit Einliegerwohnung kaufen: Checkliste

Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen? Diese Punkte sollten Sie vor dem Notartermin klären:

Ein typischer Fall aus der Praxis

Häufige Fragen

Ihr Ansprechpartner vor Ort

Persönlich für Sie da: Gökmen Anli

Immobilienmakler (IHK) und IVD-Mitglied mit Büro in der Bahnhofstraße 5, mitten in Senden. Bei mir sprechen Sie immer direkt mit dem Makler, nicht mit einem Callcenter. Gern schaue ich mir mit Ihnen an, was Ihre Einliegerwohnung beim Verkauf bedeutet.

• Über 15 Jahre Markterfahrung in Senden und der Region
• Ehrliche Einschätzung statt Verkaufsdruck
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Gespräch vereinbaren
Tel. 07307 5078047

ANLI Immobilien · Bahnhofstraße 5, 89250 Senden · info@anli-immobilien.de

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Warum die Anschlussfinanzierung für viele zum Problem wird

Am Ende der Zinsbindung ist ein Immobilienkredit selten abbezahlt. Für die Restschuld braucht es einen neuen Zinssatz, und der richtet sich nach dem heutigen Markt, nicht nach dem von damals.

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, was das bedeutet. Viele Finanzierungen wurden 2020 und 2021 zu Zinsen um 1 % abgeschlossen. Für die Anschlussfinanzierung werden heute eher 4 % oder sogar mehr fällig. Gerechnet ist jeweils mit 2 % Tilgung auf die Restschuld:

Bei gleicher Restschuld und gleicher Tilgung verdoppelt sich die monatliche Rate also. Allein die Zinsen steigen bei 250.000 € von rund 208 € auf rund 833 € im Monat, bei 500.000 € von rund 417 € auf rund 1.667 €.

Wer die Rate senken will, kann die Tilgung verringern. Dann dauert es aber deutlich länger, bis der Kredit abbezahlt ist.

Oft kommt noch etwas anderes hinzu: eine Trennung, der Übergang in die Rente, Kurzarbeit, eine Krankheit oder anstehende Sanierungen am Haus. Dann wird aus einer höheren Rate schnell eine echte Belastung.

Warnsignale: Wann Sie handeln sollten

Je früher Sie die Lage ehrlich einschätzen, desto mehr Möglichkeiten haben Sie. Diese Anzeichen sollten Sie ernst nehmen:

• Ihre Zinsbindung endet in den nächsten zwei bis drei Jahren, und Sie wissen noch nicht, wie es weitergeht.
• Die neue Rate würde Ihr monatliches Budget sprengen oder Ihre Rücklagen aufzehren.
• Ihre Bank zögert, verlangt zusätzliche Sicherheiten oder macht ein auffallend schlechtes Angebot.
• Sie gleichen die Rate schon heute über den Dispo oder aus dem Ersparten aus.
• Es gibt bereits Zahlungsrückstände oder Mahnungen.

Gerade beim letzten Punkt gilt: Warten macht es nicht leichter. Je länger Rückstände auflaufen, desto weniger Spielraum bleibt Ihnen.

Was Sie tun können, bevor ein Verkauf nötig wird

Ein Verkauf ist nicht der erste Schritt. Prüfen Sie zuerst, ob sich die Finanzierung auf anderem Weg tragen lässt:

Wenn die Zahlen nicht aufgehen: lieber selbst verkaufen

Manchmal zeigt die ehrliche Rechnung: Auch mit angepasster Rate passt die Finanzierung nicht mehr zum Leben. Das ist schmerzhaft, gerade wenn an dem Haus viele Erinnerungen hängen. Trotzdem ist es wichtig, diesen Moment nicht zu verpassen.

Wer zu lange wartet, riskiert, dass die Bank irgendwann selbst handelt. Im schlimmsten Fall kommt es zur Zwangsversteigerung. Das bedeutet für Sie:

• Der Erlös liegt häufig unter dem, was ein freier Verkauf bringen würde.
• Es fallen zusätzliche Kosten an, etwa für Gericht und Gutachten.
• Der Termin wird öffentlich bekannt gemacht.
• Sie haben kaum noch Einfluss auf Zeitpunkt und Ablauf.

Ein selbst gewählter Verkauf dreht das um:

Für ältere Eigentümer, die im Haus wohnen bleiben möchten, kann auch ein Teilverkauf der Immobilie eine Möglichkeit sein. Ob das zu Ihrer Situation passt, sollte gut geprüft werden.

Checkliste: Ihre nächsten Schritte

Diskret und ohne Druck: So unterstützen wir Sie

Wir überreden niemanden zum Verkauf. Im ersten Gespräch schauen wir gemeinsam auf Ihre Lage: Was ist Ihre Immobilie heute wert? Wie verhält sich der Wert zur Restschuld? Und welcher Zeitrahmen ist realistisch?

Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, übernehmen wir den ganzen Weg bis zum Notar. Auf Wunsch vermarkten wir diskret, ohne Schild am Haus und ohne öffentliche Anzeige, zunächst nur an vorgemerkte Kaufinteressenten. Den Verkaufstermin stimmen wir auf Ihre Finanzierung ab, damit die Restschuld sauber abgelöst werden kann.

Das Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Was Sie uns erzählen, bleibt unter uns.

Häufige Fragen

Ihr Ansprechpartner vor Ort

Persönlich für Sie da: Gökmen Anli

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