Haus verkaufen in Neu-Ulm
Sie möchten Ihr Haus in Neu-Ulm verkaufen? Hier lesen Sie, was Häuser im Landkreis 2025 gebracht haben, wie der Verkauf abläuft, wie lange er dauert und welche Kosten bei Ihnen bleiben.
Von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK) · Stand: Oktober 2026
Sie möchten zuerst wissen, was Ihr Haus heute bringt? Wir bewerten es kostenlos und unverbindlich.
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Mittleres Preisniveau beim Weiterverkauf im Landkreis Neu-Ulm 2025 laut Immobilienmarktbericht Bayern 2026. Steuerersparnis gerechnet bei 480.000 € Kaufpreis: 3,5 % in Bayern gegenüber 5,0 % in Baden-Württemberg.
Das Wichtigste in Kürze
- Notar: Erst mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich. Gezahlt wird, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt.
- Preis: Den Anfang macht der Bodenrichtwert. Dazu kommen Gebäude, Zustand und der Stadtteil.
- Dauer: Am meisten Zeit kostet fast immer ein zu hoher Preis oder ein fehlendes Papier.
- Unterlagen: Den Grundbuchauszug stellt das Amtsgericht Neu-Ulm aus. Bestellen Sie ihn vor der ersten Besichtigung.
- Steuern: Ein Gewinn ist steuerfrei nach mehr als zehn Jahren oder wenn Sie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst darin wohnten.
Was Häuser im Landkreis Neu-Ulm 2025 gebracht haben
Einen eigenen städtischen Marktbericht wie in Ulm gibt es für Neu-Ulm nicht. Die Verkäufe in der Stadt wertet der Gutachterausschuss für den ganzen Landkreis mit aus.
Ein- und Zweifamilienhaus, Weiterverkauf
480.000 €
im Mittel, bei durchschnittlich 827 m² Grundstück
Reihen- und Doppelhaus, Weiterverkauf
340.000 €
im Mittel, bei durchschnittlich 398 m² Grundstück
| Verkäufe | 2025* | 2024 |
|---|---|---|
| Bebaute Grundstücke | 715 | 739 |
| davon Häuser für eigene Wohnzwecke | 580 | 524 |
Was das für Sie heißt: Häuser werden im Landkreis weiter gekauft, die Zahl der Verkäufe ist stabil. Ein Mittelwert schwankt aber von Jahr zu Jahr, weil jedes Jahr andere Häuser verkauft werden. Für Ihr Haus in Pfuhl oder Holzschwang zeigt er nur die Richtung.
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (Datenjahr 2025), Zeile Landkreis Neu-Ulm. Häuser für eigene Wohnzwecke: im Bericht „individueller Wohnungsbau“, also vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser. Die Stadt Neu-Ulm hat keinen eigenen Gutachterausschuss, ihre Verkäufe stecken in der Zeile des Landkreises. * Die Zahl der Verkäufe 2025 hat der Obere Gutachterausschuss hochgerechnet, weil bis zum Redaktionsschluss noch nicht alle Kaufverträge erfasst waren.
Was ist mein Haus in Neu-Ulm wert?
Ein Haus besteht für die Bewertung aus Boden und Gebäude. Für den Boden gibt es einen amtlichen Richtwert, den der Gutachterausschuss aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen ableitet.
Wo Sie den Bodenrichtwert nachsehen
Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss beim Landratsamt Neu-Ulm. Die aktuellen Werte zum Stichtag 1. Januar 2024 sehen Sie kostenlos im Geodatenportal von Stadt und Landkreis Neu-Ulm. Eine schriftliche Auskunft kostet ab 25 €.
Für Wohnbauland im Landkreis nennt der Immobilienmarktbericht Bayern 2026 ein Bodenpreisniveau von 350 € je m² für das Jahr 2025. Ein Grundstück in Offenhausen hat aber einen anderen Richtwert als eines in Jedelhausen.
Für das Gebäude gibt es keine Tabelle. Hier entscheiden vier Dinge, die wir uns bei jeder Bewertung ansehen.
Der Stadtteil
Stadtmitte, Pfuhl oder Holzschwang sprechen ganz unterschiedliche Käufer an. Anbindung nach Ulm, Schulen, Läden und Grundstücksgröße fließen direkt in den Preis ein.
Baujahr und Modernisierung
Käufer fragen nach Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen. Was Sie mit Rechnungen belegen, zählt in der Verhandlung. Was nur erzählt wird, rechnen Käufer meist als Risiko ab.
Energiewerte
Die Effizienzklasse steht in der Anzeige. Bei alter Öl- oder Gasheizung rechnen Käufer und ihre Bank die nächsten Ausgaben mit. Ein ehrlicher Blick darauf gehört schon in die Preisfindung.
Grundstück und Rechte
Zuschnitt, Bebaubarkeit, ein Wegerecht für den Nachbarn oder ein Wohnrecht verändern den Wert spürbar. In Bayern stehen solche Rechte als Dienstbarkeit im Grundbuch.
Wer wo in Neu-Ulm sucht
Neu-Ulm hat 14 Stadtteile und 66.392 Einwohner (Stand 31.12.2025). Jeder Teil der Stadt zieht andere Käufer an, und die zahlen für unterschiedliche Dinge.
| Stadtteile | Wer sucht |
|---|---|
| Stadtmitte, Weststadt, Ludwigsfeld | Käufer, die kurze Wege in die Innenstadt und nach Ulm wollen |
| Pfuhl, Offenhausen, Burlafingen | Käufer, die gewachsene Wohnviertel mit Läden und Schulen vor Ort suchen |
| Gerlenhofen, Reutti, Holzschwang, Steinheim und die übrigen Ortsteile | Käufer, die ländlich wohnen möchten, oft mit größerem Grundstück |
Online-Rechner liefern eine erste Spanne, sehen aber weder den Keller noch das neue Dach. Wir vergleichen Ihr Haus mit tatsächlichen Verkäufen in Neu-Ulm und sehen es uns vor Ort an.
So läuft der Hausverkauf in Neu-Ulm ab
Die Reihenfolge ist bei fast jedem Verkauf gleich. Wer vorne sauber arbeitet, erlebt beim Notar keine Überraschungen.
Wert und Ziel festlegen
Bodenrichtwert, vergleichbare Verkäufe und Zustand ergeben den Angebotspreis. Gleichzeitig klären Sie, bis wann Sie verkaufen möchten und ob Sie bis zur Übergabe noch selbst im Haus wohnen.
Unterlagen besorgen
Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Wohnflächenberechnung. Die Grundbuchauszüge werden für Bayern zentral erstellt und per Post verschickt. Das Amtsgericht Neu-Ulm weist darauf hin, dass das mehrere Wochen dauern kann.
Exposé und Anzeige vorbereiten
Gute Fotos, ein lesbarer Grundriss und eine Beschreibung, die nichts beschönigt. Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben in jede Anzeige.
Besichtigen
Spätestens bei der Besichtigung müssen Interessenten den Energieausweis sehen. Einzeltermine sind mühsamer als ein Sammeltermin, zeigen Ihnen aber besser, wer wirklich kaufen will.
Käufer prüfen und verhandeln
Sagen Sie erst zu, wenn die Finanzierung des Käufers mit der Bank abgesprochen ist. Verhandelt wird mit Vergleichswerten und Unterlagen, nicht mit Bauchgefühl.
Notartermin
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beide Seiten bekommen ihn vorher zum Lesen. Erst mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich. Danach trägt das Grundbuchamt eine Vormerkung für den Käufer ein, eine Art Reservierung im Grundbuch.
Kaufpreis und Übergabe
Gezahlt wird, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Bis dahin müssen die Vormerkung, die Löschung Ihrer Grundschulden und die Erklärungen zu gesetzlichen Vorkaufsrechten, etwa der Stadt Neu-Ulm, vorliegen. Dann übergeben Sie das Haus mit Protokoll und Zählerständen.
Wie lange dauert der Verkauf?
Das ist bei jedem Haus ein wenig anders: Lage, Preis und Unterlagen spielen hinein. Der Verkauf hat drei Abschnitte, und jeder hängt an anderen Dingen:
Vorbereitung und Unterlagen
Bewertung, Papiere, Exposé. Den Grundbuchauszug schickt die Justiz per Post, laut Amtsgericht Neu-Ulm kann das mehrere Wochen dauern. Fehlen Pläne oder die Wohnflächenberechnung, kommt Zeit dazu.
Vermarktung bis zum Notartermin
Anzeige, Besichtigungen, Verhandlung. Hier zählt vor allem der Preis: Passt er zum Markt, melden sich passende Käufer früher. Dazu kommt, wie schnell die Bank des Käufers die Finanzierung zusagt.
Notartermin bis Zahlung und Übergabe
Gezahlt wird, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Vorher müssen die Vormerkung im Grundbuch stehen, die Löschungsunterlagen Ihrer Bank und die Erklärung der Stadt Neu-Ulm zum Vorkaufsrecht vorliegen.
Am meisten Zeit kostet fast immer ein zu hoher Preis oder ein fehlendes Papier. Im Gespräch sagen wir Ihnen, womit Sie bei Ihrer Immobilie rechnen können.
Was vom Kaufpreis bei Ihnen abgeht
Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Ein paar Posten bleiben trotzdem bei Ihnen.
Steuer auf den Gewinn
Ein Gewinn ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben.
Vorfälligkeitsentschädigung
Endet Ihre Zinsbindung erst nach dem Verkauf, können Sie das Darlehen vorzeitig kündigen, die Bank verlangt dann aber eine Entschädigung. Fragen Sie früh nach der genauen Summe.
Löschung der Grundschuld
Ist das Haus noch belastet, löst der Notar Ihre Bank aus dem Kaufpreis ab. Die Kosten für die Löschung im Grundbuch sind überschaubar und liegen in der Regel bei Ihnen.
Energieausweis und Unterlagen
Energieausweis und fehlende Auszüge bestellen Sie als Eigentümer. Ein noch gültiger Ausweis kann weiter verwendet werden. Fehlt er, bestellen Sie ihn vor der ersten Anzeige.
Bei der Steuer zählt jeder Einzelfall. Lassen Sie Ihren Fall von Ihrem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Termin beim Notar machen. Bei einem geerbten Haus zählt der Kauf durch den Erblasser.
Und die Maklerkosten? Was unsere Arbeit kostet, besprechen wir persönlich, bevor wir für Sie tätig werden, und halten es schriftlich fest, auf Papier oder per E-Mail. Fällig wird die Vergütung erst, wenn durch unsere Arbeit ein wirksamer Kaufvertrag beim Notar zustande kommt. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.
Grunderwerbsteuer: ein Vorteil für Ihr Haus in Neu-Ulm
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Sie entscheidet aber mit, wie viel er für Ihr Haus übrig hat. Gerechnet mit 480.000 € Kaufpreis:
Haus in Neu-Ulm (Bayern, 3,5 %)
16.800 €
Grunderwerbsteuer
gleiches Haus in Ulm (Baden-Württemberg, 5,0 %)
24.000 €
Grunderwerbsteuer
Der Käufer spart in Neu-Ulm also 7.200 €. Wer zwischen beiden Städten sucht, rechnet das ein, etwa für eine neue Heizung oder als Eigenkapital.
Quellen: § 23 Einkommensteuergesetz (Steuer auf den Gewinn), § 490 Abs. 2 und § 489 BGB (Kündigung des Darlehens), § 11 Grunderwerbsteuergesetz (3,5 %, gilt in Bayern), Service-BW, Grunderwerbsteuer (5,0 % in Baden-Württemberg).
Wenn es schnell gehen soll oder keiner davon wissen soll
Nicht jeder Verkauf läuft nach Lehrbuch. Für diese drei Fälle gibt es einen eigenen Weg.
Schnell verkaufen
Am zügigsten geht es mit marktgerechtem Preis und vollständigen Unterlagen. Wer Ihnen einen Sofortankauf anbietet, rechnet Risiko und Gewinn mit ein. Der Preis liegt dann in aller Regel unter dem Marktwert.
Diskret verkaufen
Nicht jeder möchte sein Haus im Internet sehen, gerade in Reutti oder Steinheim, wo man sich kennt. Bei einer stillen Vermarktung sprechen wir zuerst vorgemerkte Kaufinteressenten an, ganz ohne Anzeige.
Käufer schon gefunden?
Vielleicht möchte der Nachbar das Haus übernehmen oder jemand aus der Familie. Dann begleiten wir nur die Schritte, die noch offen sind, von den Unterlagen bis zum Notartermin.
Was ist Ihr Haus in Neu-Ulm heute wert?
Wir kommen zu Ihnen, sehen uns das Haus an und vergleichen es mit Verkäufen aus Neu-Ulm und den Nachbarorten. Danach nennen wir Ihnen einen Angebotspreis, mit dem Sie planen können.
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- Mit dem Ulmer Preis rechnen: Die Städte liegen nebeneinander, die Märkte nicht. Für den Preis zählen Verkäufe aus Neu-Ulm.
- Zu hoch einsteigen: Ein Haus, das monatelang online steht, macht Käufer misstrauisch. Spätere Preissenkungen holen das selten wieder auf.
- Den Energieausweis zu spät bestellen: Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige oder der Ausweis bei der Besichtigung, droht ein Bußgeld.
- Den Grundbuchauszug erst auf Nachfrage beantragen: Dann wartet die Käuferbank, und der Käufer wird unruhig.
- Zu früh zusagen: Reservieren Sie Ihr Haus erst, wenn die Finanzierung des Käufers mit der Bank abgesprochen ist.
- Bekannte Mängel verschweigen: Mängel, die Sie kennen, etwa Feuchtigkeit im Keller, sollten Sie offenlegen. Wer sie arglistig verschweigt, kann sich auf den Gewährleistungsausschluss im Vertrag nicht berufen.
Bußgeld beim Energieausweis: § 108 Gebäudemodernisierungsgesetz. Verschwiegene Mängel: § 444 BGB.
Diese Unterlagen brauchen Sie in Neu-Ulm
Käufer und vor allem ihre Banken prüfen genau. Fehlt ein Papier, verschiebt sich die Finanzierung und mit ihr der Notartermin.
Grundbuchauszug
Grundbuchamt beim Amtsgericht Neu-Ulm, Schützenstraße 60, 89231 Neu-Ulm. Beantragen können Sie ihn schriftlich, per Fax, persönlich mit Ausweis oder online mit der BayernID, nicht telefonisch. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 €, ein beglaubigter 20 €.
Energieausweis
Ausstellen lässt ihn ein berechtigter Aussteller, etwa ein Energieberater oder Architekt. Ein noch gültiger Ausweis kann weiter verwendet werden. In die Anzeige gehören: Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse, bei Ausweisen ab 2027 zusätzlich das Ausstellungsdatum.
Flurkarte und Lageplan
Einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster bekommen Sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Günzburg, das auch für den Landkreis Neu-Ulm zuständig ist. Bestellen können Sie die Flurkarte auch online über das BayernPortal oder über GeodatenOnline.
Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung
Meist aus Ihren eigenen Unterlagen. Fehlt etwas, hilft die Abteilung Bauordnung der Stadt Neu-Ulm, Augsburger Straße 15. Weil Neu-Ulm Große Kreisstadt ist, liegen die Bauakten bei der Stadt und nicht beim Landratsamt. Ablauf und Gebühren erfahren Sie bei der Bauverwaltung der Stadt.
Wohnflächenberechnung
Aus den Bauunterlagen oder neu erstellen lassen. Sie bestimmt den Preis je m² mit, und jede Käuferbank verlangt sie.
Nachweise über Modernisierungen
Rechnungen, Wartungsprotokolle der Heizung und Protokolle des Schornsteinfegers.
Grundsteuerbescheid, Versicherung, Nebenkosten
Aus Ihren eigenen Unterlagen. Danach fragen fast alle Käufer.
Anders als in Ulm: Ein Baulastenverzeichnis wie in Baden-Württemberg gibt es in Bayern nicht. Viele Verpflichtungen gegenüber Nachbarn werden hier als Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Was der Bebauungsplan erlaubt oder ob Denkmalschutz besteht, steht dort aber nicht. Deshalb bleibt die Bauakte wichtig.
Je nach Fall zusätzlich
- Vermietetes Haus: Mietvertrag, Nachweise über Mieterhöhungen und über die Kaution.
- Geerbtes Haus: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, damit die Erben ins Grundbuch kommen.
Hausverkauf in Neu-Ulm mit ANLI Immobilien
Unser Büro liegt in Senden, im selben Landkreis wie Neu-Ulm. Die Bahn verbindet Senden direkt mit dem Bahnhof Neu-Ulm, mit dem Auto sind es etwa 15 Minuten in die Innenstadt.
Seit 2012 begleiten wir Eigentümer in Neu-Ulm, Ulm und im ganzen Landkreis. Gökmen Anli bringt über 15 Jahre Markterfahrung mit, ist Immobilienmakler (IHK) und Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD.
Fragen zum Hausverkauf in Neu-Ulm
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Neu-Ulm?
Das ist bei jedem Haus ein wenig anders: Lage, Preis und Unterlagen spielen hinein. Am meisten Zeit kostet fast immer ein zu hoher Preis oder ein fehlendes Papier. Nach dem Notartermin fließt das Geld erst, wenn Vormerkung, Löschungsunterlagen und die Erklärung der Stadt Neu-Ulm zum Vorkaufsrecht vorliegen. Im Gespräch sagen wir Ihnen, womit Sie bei Ihrem Haus rechnen können.
Wo bekomme ich in Neu-Ulm einen Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Neu-Ulm in der Schützenstraße 60. Der Antrag geht schriftlich, per Fax, persönlich mit Ausweis oder online mit der BayernID. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 €, ein beglaubigter 20 €. Die Bearbeitung kann mehrere Wochen dauern.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Neu-Ulm?
Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss beim Landratsamt Neu-Ulm. Die aktuellen Werte zum Stichtag 1. Januar 2024 sehen Sie kostenlos im Geodatenportal von Stadt und Landkreis Neu-Ulm.
Brauche ich in Neu-Ulm eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis?
Nein. Ein Baulastenverzeichnis wie in Baden-Württemberg gibt es in Bayern nicht. Viele Verpflichtungen gegenüber Nachbarn stehen hier als Dienstbarkeit im Grundbuch. Was der Bebauungsplan erlaubt oder ob Denkmalschutz besteht, steht dort aber nicht, dafür bleibt die Bauakte wichtig.
Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Ein Gewinn ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Das gilt auch, wenn Sie das Haus seit dem Kauf oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Ihren Fall klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Kann ich mein Haus verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist?
Ja, das ist der Normalfall. Der Notar sorgt dafür, dass Ihre Bank aus dem Kaufpreis bezahlt und die Grundschuld gelöscht wird. Endet Ihre Zinsbindung erst nach dem Verkauf, verlangt die Bank für die vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Ohne Entschädigung kündigen Sie mit sechs Monaten Frist, wenn Sie das Darlehen vor mehr als zehn Jahren vollständig erhalten haben. Haben Sie seitdem Zins oder Laufzeit neu vereinbart, zählt dieses Datum.
Brauche ich den Energieausweis schon für die Anzeige?
Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben in jede Anzeige. Spätestens bei der Besichtigung müssen Interessenten den Ausweis sehen. Nach dem Kaufvertrag bekommt ihn der Käufer.
Was kostet die Begleitung durch ANLI Immobilien?
Die Vergütung besprechen wir mit Ihnen persönlich, bevor wir tätig werden, und halten sie schriftlich fest, auf Papier oder per E-Mail. Fällig wird sie erst, wenn durch unsere Arbeit ein wirksamer Kaufvertrag beim Notar zustande kommt. Erstgespräch und Bewertung kosten Sie nichts und verpflichten Sie zu nichts.
Quellen und Fundstellen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern, Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (Datenjahr 2025), Zeile Landkreis Neu-Ulm; Sternchen für hochgerechnete Werte 2025 (Abschnitt 1.4); Bodenpreisniveau individueller Wohnungsbau 2025 (Abschnitt 7.5.3); Anschriften der Gutachterausschüsse mit nur einem Ausschuss für den Landkreis Neu-Ulm
- Landratsamt Neu-Ulm, Gutachterausschuss: Bodenrichtwerte Stand 01.01.2024 kostenlos im Geodatenportal von Stadt und Landkreis Neu-Ulm, schriftliche Auskunft ab 25 € (abgerufen 22.10.2026)
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Günzburg, Amtsbezirk Landkreise Günzburg und Neu-Ulm (Verordnung über die Amtsbezirke der Vermessungsämter); Flurkarte online über BayernPortal (abgerufen 22.10.2026)
- Stadt Neu-Ulm: Stadtteile, Einwohner (Stand 31.12.2025), Abteilung Bauordnung
- Bayerische Justiz, Amtsgericht Neu-Ulm, Grundbuchamt (Antragswege, Gebühren nach Nr. 17000 und 17001 KV GNotKG)
- § 23 EStG, § 11 GrEStG, §§ 444, 489, 490 BGB, §§ 24 und 28 BauGB
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz), §§ 80, 87, 108; BGBl. 2026 I Nr. 226
- Service-BW, Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0 %
Hinweis: Dieser Ratgeber wurde mit KI-Unterstützung erstellt und von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK), inhaltlich geprüft. Er gibt allgemeine Hinweise aus der Maklerpraxis und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: Oktober 2026.
Unser Büro in Senden
Persönlich für Sie da: Gökmen Anli
Immobilienmakler (IHK) und Mitglied im IVD. Seit 2012 begleiten wir Eigentümer in Senden, Neu-Ulm, Ulm und der Region beim Verkauf. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.
- Über 15 Jahre Markterfahrung in der Region
- Ehrlicher Preis und klarer Plan vom ersten Gespräch an
- Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe
ANLI Immobilien · Bahnhofstraße 5, 89250 Senden · info@anli-immobilien.de
