Wohnung verkaufen in Ulm
Sie möchten Ihre Eigentumswohnung in Ulm verkaufen? Käufer und ihre Banken sehen sich dabei auch das ganze Haus an: die Rücklage der Gemeinschaft, die Beschlüsse der letzten Jahre und die Arbeiten, die bald anstehen.
Wer die Papiere der Eigentümergemeinschaft früh beisammen hat, verkauft ruhiger und meist auch besser.
Von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK) · Stand: Oktober 2026
Sie möchten zuerst wissen, was Ihre Wohnung heute bringt? Wir bewerten sie kostenlos und unverbindlich.
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Quelle: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm, Immobilienmarktbericht 2026 (Datenjahr 2025). Quadratmeterpreis aus der Indexreihe für Wohnungen von 40 bis 140 m², Jahresmieten als mittlerer Ertragsfaktor.
Das Wichtigste in Kürze
- Preis: Gebrauchte Wohnungen kosteten in Ulm 2025 im Schnitt 3.750 € je m². Baujahr und Stadtteil machen viel Unterschied.
- Unterlagen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage und Protokolle liefert die Hausverwaltung. Käuferbanken wollen sie sehen.
- Verwalterzustimmung: Steht sie in der Teilungserklärung, gilt der Kaufvertrag erst mit ihr. Das klären wir vor dem Notartermin.
- Vermietet: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Nach einer Umwandlung hat der Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht.
- Dauer: Am meisten Zeit kostet fast immer ein zu hoher Preis oder ein fehlendes Papier.
Was Ulmer Wohnungen 2025 gekostet haben
Eigentumswohnungen sind in Ulm der größte Teilmarkt: 655 von 1.315 Kaufverträgen betrafen 2025 Wohnungseigentum, 12 % mehr als im Jahr davor. Nur 64 davon waren Neubauwohnungen im Erstverkauf.
| Jahr | Bestand | +/- | Neubau |
|---|---|---|---|
| 2022 | 4.258 € | +8,9 % | 6.125 € |
| 2023 | 3.650 € | -14,3 % | 6.225 € |
| 2024 | 3.689 € | +1,1 % | 6.496 € |
| 2025 | 3.750 € | +1,7 % | 7.335 € |
Was das für Verkäufer heißt: Nach dem Rückgang 2023 steigen die Preise für gebrauchte Wohnungen wieder langsam, und der Abstand zum Neubau ist gewachsen. Käufer vergleichen trotzdem genau, eine anstehende Dachsanierung im Protokoll drückt den Preis spürbar.
Werte in Euro je m² Wohnfläche. Bestand: gebrauchte Wohnungen im Weiterverkauf. Quelle: Gutachterausschuss Ulm, Immobilienmarktbericht 2026, Abschnitt 5.1 (Indexreihe Wohnungen 40 bis 140 m², ohne Senioren- und Studentenwohnungen).
Was ist meine Wohnung in Ulm wert?
Für Wohnungen gibt es keinen Bodenrichtwert. Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Vergleichsfaktoren: mittlere Quadratmeterpreise nach Baujahr, hier für Weiterverkäufe 2025 im ganzen Stadtkreis.
| Baujahr | € je m² |
|---|---|
| bis 1969 | 3.070 € |
| 1970 bis 1979 | 3.230 € |
| 1980 bis 1989 | 3.520 € |
| 1990 bis 1999 | 3.660 € |
| 2000 bis 2009 | 4.510 € |
| 2010 bis 2019 | 5.220 € |
| 2020 bis 2025 | 5.900 € |
Quelle: Gutachterausschuss Ulm, Immobilienmarktbericht 2026, Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen, Vertragsjahr 2025, ohne Garagen und Stellplätze.
70 m² aus den 1980er-Jahren
- Wohnfläche70 m²
- Mittelwert Baujahr 1980 bis 19893.520 € je m²
- Anhaltspunktrund 246.000 €
Das ist ein Anhaltspunkt, kein Preis. Schon die Spanne des Gutachterausschusses reicht bei dieser Baujahrsgruppe von 2.750 bis 4.290 € je m².
Was Ihre Wohnung nach oben oder unten schiebt
Stadtteil und Lage im Haus
Je nach Stadtteil liegen die Preise weit auseinander. Im Haus zählen Stockwerk, Aufzug, Ausrichtung und Balkon.
Zustand des ganzen Hauses
Mit der Wohnung kauft man Dach, Fassade, Fenster und Heizung anteilig mit. Stehen dort Arbeiten an und reicht die Rücklage nicht, rechnet der Käufer eine Sonderumlage ein.
Hausgeld und Rücklage
Ein hohes Hausgeld schreckt ab, eine sehr niedrige Rücklage auch. Käufer schauen auf beides und darauf, ob die Rücklage zu den Arbeiten passt, die im Haus bald anstehen.
Stellplatz und Nebenräume
Tiefgaragenplatz, Keller und Abstellraum fließen in den Preis ein. Die Vergleichsfaktoren oben enthalten keine Garagen oder Stellplätze, ein Stellplatz kommt also noch dazu.
Online-Rechner kennen weder das letzte Protokoll noch Ihr Treppenhaus. Für einen belastbaren Preis sehen wir uns Wohnung und Unterlagen an.
Ablauf: So verkaufen Sie Ihre Wohnung in Ulm
Der Verkauf einer Wohnung folgt sieben Schritten. Bei der Wohnung kommt früh die Hausverwaltung ins Spiel, deshalb steht sie gleich an zweiter Stelle.
Wert ermitteln und Ziel festlegen
Vergleichspreise, Zustand von Wohnung und Haus, Hausgeld und Rücklage ergeben den Angebotspreis. Klären Sie gleich, ob Sie noch darin wohnen und ob ein Mieter informiert werden muss.
Unterlagen bei der Verwaltung anfordern
Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Vermögensbericht, Protokolle, Energieausweis. Rechnen Sie je nach Verwaltung mit einigen Wochen.
Exposé und Anzeige
Fotos, Grundriss, eine ehrliche Beschreibung, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und die Eckdaten der Gemeinschaft wie Hausgeld und Rücklage.
Besichtigungen
Einzeltermine, bei vermieteten Wohnungen mit dem Mieter abgestimmt. Den Energieausweis legen wir spätestens hier vor.
Käufer auswählen
Bevor Sie zusagen, sollte die Finanzierung des Käufers mit der Bank abgesprochen sein. Die Bank fragt oft nach Protokollen und Rücklage, deshalb geben wir die Unterlagen gleich vollständig mit.
Notarvertrag
Der Notar entwirft den Vertrag. Bei Wohnungen regelt er auch, ab wann der Käufer das Hausgeld zahlt und wer eine schon beschlossene Sonderumlage trägt. Erst mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich.
Kaufpreis und Übergabe
Gezahlt wird, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Ein Vorkaufsrecht der Stadt gibt es bei Wohnungseigentum nicht. Danach übergeben Sie mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln und melden den Wechsel der Verwaltung.
Wie lange dauert der Verkauf?
Das ist bei jeder Wohnung ein wenig anders: Lage, Preis und Unterlagen spielen hinein. Der Verkauf hat drei Abschnitte, und jeder hängt an anderen Dingen:
Vorbereitung und Unterlagen
Preis festlegen, Exposé vorbereiten und die Papiere der Gemeinschaft bei der Hausverwaltung anfordern. Wie schnell sie kommen, hängt von der Verwaltung ab. Auch der Grundbuchauszug braucht seine Zeit.
Vermarktung bis zum Notartermin
Anzeige, Besichtigungen, Verhandlung. Hier zählt vor allem der Preis. Dazu kommt, wie schnell die Bank des Käufers die Finanzierung zusagt, und sie fragt bei Wohnungen oft nach Protokollen und Rücklage.
Notartermin bis Zahlung und Übergabe
Gezahlt wird, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Vorher müssen die Vormerkung im Grundbuch stehen und die Löschungsunterlagen Ihrer Bank vorliegen, wo nötig auch die Zustimmung des Verwalters.
Am meisten Zeit kostet fast immer ein zu hoher Preis oder ein fehlendes Papier. Im Gespräch sagen wir Ihnen, womit Sie bei Ihrer Immobilie rechnen können.
Welche Kosten und Steuern bei Ihnen bleiben
Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Für Sie bleiben meist kleinere Posten, zwei davon können aber teuer werden.
Steuer auf den Gewinn
Ein Gewinn ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Ihren Fall klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Darlehen und Vorfälligkeit
Endet Ihre Zinsbindung erst nach dem Verkauf, verlangt die Bank für die vorzeitige Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ohne sie kündigen Sie mit sechs Monaten Frist, wenn Sie das Darlehen vor über zehn Jahren voll erhalten haben. Haben Sie seitdem Zins oder Laufzeit neu vereinbart, zählt dieses Datum.
Löschung der Grundschuld
Ist die Wohnung noch belastet, löst der Notar Ihre Bank aus dem Kaufpreis ab und sorgt dafür, dass die Grundschuld im Grundbuch gelöscht wird. Fragen Sie Ihre Bank früh nach der genauen Ablösesumme, damit der Notar sie rechtzeitig kennt.
Gebühren der Verwaltung
Manche Verwaltungen berechnen für Kopien der Unterlagen oder einzelne Bescheinigungen eine eigene Gebühr. Wie hoch sie ist, steht im Verwaltervertrag. Fragen Sie beim Anfordern der Papiere gleich danach, dann gibt es später keine Überraschung bei der Abrechnung.
Rechtsgrundlagen: § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte), § 489 und § 490 Abs. 2 BGB (Kündigung von Darlehen). Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
- Spekulationssteuer: wann ein Gewinn steuerfrei bleibt
- Kredit läuft noch: verkaufen statt Anschlussfinanzierung
- Grunderwerbsteuer: alle Sätze und Befreiungen
Und unsere Kosten? Was unsere Arbeit kostet, besprechen wir persönlich, bevor wir für Sie tätig werden, und halten es schriftlich fest, auf Papier oder per E-Mail. Fällig wird die Vergütung erst, wenn durch unsere Arbeit ein wirksamer Kaufvertrag beim Notar zustande kommt. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.
Warum die Grunderwerbsteuer auch Sie angeht
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, sie bestimmt aber mit, wie viel er ausgeben kann. In Ulm gilt der baden-württembergische Satz von 5,0 %, gegenüber in Neu-Ulm der bayerische Satz von 3,5 %.
Kaufpreis 300.000 € in Ulm (Baden-Württemberg, 5,0 %)
15.000 €
Grunderwerbsteuer
Kaufpreis 300.000 € in Neu-Ulm (Bayern, 3,5 %)
10.500 €
Grunderwerbsteuer
Wer zwischen beiden Städten sucht, hat diese 4.500 € Unterschied im Kopf.
Quelle: Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0 % laut Verfahrensbeschreibung auf service-bw, Bayern 3,5 %. Vereinfachte Rechnung ohne Stellplatz und Inventar.
Vermietete Wohnung in Ulm verkaufen
Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen. Der Mieter bleibt, und wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug entstanden ist, gelten zwei Sonderregeln.
Der Mietvertrag bleibt
Es gilt „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, auch die Kaution. Wer selbst einziehen möchte, muss sich an die gesetzlichen Kündigungsregeln halten. Für Besichtigungen brauchen Sie den Mieter, sprechen Sie ihn früh an.
Sperrfrist nach Umwandlung
Wurde das Haus erst nach Einzug des Mieters in Wohnungen aufgeteilt, kann sich ein Käufer auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung erst drei Jahre nach dem ersten Verkauf der umgewandelten Wohnung berufen. Für Ulm verlängert eine Landesverordnung diese Frist auf fünf Jahre, sie gilt derzeit bis 31.12.2026.
Vorkaufsrecht des Mieters
Im selben Fall hat der Mieter in der Regel beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht. Sie müssen ihm den Kaufvertrag mitteilen und ihn über sein Recht unterrichten. Er kann innerhalb von zwei Monaten erklären, dass er zu denselben Bedingungen kauft.
Verkaufen Sie an Familienangehörige, gilt das Vorkaufsrecht nicht. Ob die Sonderregeln bei Ihnen greifen, klären wir mit dem Notar, bevor der Vertrag entworfen wird.
Rechtsgrundlagen: § 566, § 577 und § 577a BGB; Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025 (GBl. 2025 Nr. 146), gültig bis 31.12.2026.
800 € Monatsmiete
- Jahresmiete9.600 €
- mal mittlerer Ertragsfaktor Ulm 202530,5
- Anhaltspunktrund 293.000 €
Der Ertragsfaktor sagt, das Wievielfache der Jahresmiete Käufer im Schnitt gezahlt haben. Lage, Zustand und Mietvertrag entscheiden im Einzelfall.
Was ist Ihre Wohnung in Ulm heute wert?
Wir sehen uns Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an, vergleichen mit echten Verkäufen in Ulm und sagen Ihnen offen, welcher Preis realistisch ist. Die Bewertung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.
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Die meisten Fehler passieren bei Papieren und Gesprächen, selten bei der Wohnung selbst.
- Protokolle nicht gelesen: Steht im letzten Protokoll eine Fassadensanierung, findet der Käufer sie auch. Besser, Sie wissen es vorher und haben eine Antwort darauf.
- Verwalterzustimmung übersehen: Steht sie in der Teilungserklärung und fehlt, kann der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden, und das Geld lässt auf sich warten.
- Mieter zu spät informiert: Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung gelingen nur mit dem Mieter, nicht gegen ihn. Ein frühes, freundliches Gespräch spart Wochen.
- Zu früh zugesagt: Reservieren Sie Ihre Wohnung erst, wenn die Finanzierung des Käufers mit der Bank abgesprochen ist.
- Mängel verschwiegen: Wesentliche Mängel, die Sie kennen, etwa Feuchtigkeit im Keller, sollten Sie offenlegen. Wer sie arglistig verschweigt, kann sich auf den Gewährleistungsausschluss im Vertrag nicht berufen.
- Steuerfrist übersehen: Wer eine vermietete Wohnung kurz vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, zahlt unter Umständen Steuern, die ein paar Monate Geduld erspart hätten.
Mängel: § 444 BGB. Steuerfrist: § 23 EStG.
Was Ihre Hausverwaltung jetzt schon liefern sollte
Bei der Wohnung kommen zu Grundbuch und Energieausweis die Papiere der Eigentümergemeinschaft dazu. Sie dauern oft am längsten.
Hausverwaltung früh anfragen: Fordern Sie die Unterlagen an, sobald Sie an einen Verkauf denken. Je nach Verwaltung dauert es einige Wochen, bis alles da ist.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume Ihnen allein gehören (Sondereigentum), was allen gehört (Gemeinschaftseigentum) und wie groß Ihr Anteil am Haus ist. Der Aufteilungsplan ist die gestempelte Bauzeichnung dazu, in der alle Räume Ihrer Wohnung dieselbe Nummer tragen.
Meist hängt an der Teilungserklärung die Gemeinschaftsordnung, also die Hausregeln: Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplatz und eine mögliche Verwalterzustimmung.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage
Der Wirtschaftsplan zeigt, welches Hausgeld Sie monatlich zahlen und wie viel davon in die Rücklage geht. Die Jahresabrechnung zeigt, was tatsächlich ausgegeben wurde. Dazu kommt der Vermögensbericht, den der Verwalter seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 jedes Jahr erstellen muss.
Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage, ist das Sparbuch der Gemeinschaft für Reparaturen und Sanierungen. Käufer fragen fast immer nach ihr, weil sie zeigt, ob eine Sonderumlage droht.
Protokolle und Beschlusssammlung
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre zeigen geplante Sanierungen, Streit und beschlossene Sonderumlagen. Die Beschlusssammlung führt der Verwalter. Sie enthält die Beschlüsse seit Juli 2007 im Wortlaut. Ein Käufer darf sie einsehen, wenn Sie es ihm schriftlich erlauben.
Verwalterzustimmung
In manchen Gemeinschaftsordnungen steht, dass der Verkauf die Zustimmung des Verwalters braucht. Dann gilt der Kaufvertrag ohne sie noch nicht (Juristen sagen: schwebend unwirksam). Verweigern darf der Verwalter sie nur aus einem wichtigen Grund. Meist kümmert sich der Notar darum, die Zustimmung einzuholen.
Wir sehen in Ihrer Teilungserklärung nach, ob eine solche Klausel vorkommt, und stimmen das mit dem Notar ab.
Energieausweis
Liegt ein Energieausweis vor, gehören seine Pflichtangaben in jede Anzeige. Spätestens bei der Besichtigung müssen Interessenten den Ausweis sehen. Bei Wohnungen gilt er meist für das ganze Gebäude, Sie bekommen ihn über die Verwaltung.
In die Anzeige gehören: Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse, bei Ausweisen ab 2027 zusätzlich das Ausstellungsdatum. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die Pflichten sind dieselben.
Grundbuchauszug und Grundakte
Den Grundbuchauszug bekommen Sie als Eigentümer beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Ulm.
Fehlen Ihnen Teilungserklärung oder Aufteilungsplan, liegen sie in der Grundakte. Abschriften daraus kommen in Baden-Württemberg vom Grundbuchzentralarchiv in Kornwestheim.
Diese Papiere besorgen Sie selbst
- Wohnfläche: Wohnflächenberechnung und Grundriss.
- Hausgeld: letzte Hausgeldabrechnung und die aktuelle monatliche Höhe.
- Modernisierungen: Rechnungen für Bad, Böden oder Fenster in der Wohnung.
- Vermietet: Mietvertrag, Nachweise über Mieterhöhungen und die Kaution.
- Geerbt: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
Geerbt, diskret oder Käufer schon gefunden?
Nicht jeder Verkauf beginnt mit einer Anzeige. Für diese drei Fälle gibt es einen eigenen Weg.
Geerbt
Sie brauchen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. In einer Erbengemeinschaft müssen alle zustimmen. Für die Steuerfrist zählt der Kauf durch den Erblasser.
Diskret
Ohne Anzeige und ohne Aushang im Treppenhaus: Wir sprechen gezielt vorgemerkte Kaufinteressenten an. Ihre Wohnung sehen nur Interessenten, die sie auch bezahlen können.
Käufer steht fest
Sie haben schon einen Käufer, etwa aus Familie, Hausgemeinschaft oder Bekanntenkreis? Dann begleiten wir nur die offenen Schritte bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Wohnungsverkauf in Ulm mit ANLI Immobilien
Seit 2012 begleiten wir Eigentümer in Ulm, Neu-Ulm und der Region beim Verkauf. Wir lesen Teilungserklärung und Protokolle mit Ihnen, bevor ein Käufer es tut, und bleiben bis zur Übergabe an Ihrer Seite.
Gökmen Anli ist Immobilienmakler (IHK), Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) und bringt über 15 Jahre Markterfahrung mit. Unser Büro liegt in Senden.
Fragen zum Wohnungsverkauf in Ulm
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Ulm?
Das ist bei jeder Wohnung ein wenig anders: Lage, Preis und Unterlagen spielen hinein. Am meisten Zeit kostet fast immer ein zu hoher Preis oder ein fehlendes Papier, bei Wohnungen oft die Unterlagen der Verwaltung. Nach dem Notartermin fließt das Geld erst, wenn Vormerkung und Löschungsunterlagen vorliegen. Im Gespräch sagen wir Ihnen, womit Sie bei Ihrer Wohnung rechnen können.
Welche Unterlagen brauche ich, um meine Eigentumswohnung zu verkaufen?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage, die Protokolle der letzten drei Jahre und eine Wohnflächenberechnung. Die Papiere der Gemeinschaft bekommen Sie von Ihrer Hausverwaltung.
Was kostet eine gebrauchte Eigentumswohnung in Ulm?
Laut Gutachterausschuss Ulm im Schnitt 3.750 € je Quadratmeter Wohnfläche (Vertragsjahr 2025, Wohnungen von 40 bis 140 m²). Je nach Baujahr lagen die Mittelwerte zwischen 3.070 € und 5.900 €, Neubauwohnungen kosteten im Schnitt 7.335 €.
Brauche ich die Zustimmung des Verwalters für den Verkauf?
Nur wenn Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung das vorsieht. Dann gilt der Kaufvertrag erst mit der Zustimmung. Der Verwalter darf sie nur aus einem wichtigen Grund verweigern.
Kann ich eine vermietete Wohnung in Ulm verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Wurde das Haus erst nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter in der Regel ein Vorkaufsrecht, und für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt eine Sperrfrist, in Ulm derzeit fünf Jahre.
Muss ich beim Verkauf meiner Wohnung Steuern zahlen?
Ein Gewinn ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Sonst ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Ihren Fall klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Wer zahlt das Hausgeld nach dem Verkauf?
Das regelt der Kaufvertrag. Meist zahlt der Käufer ab dem Tag, an dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. Eine bereits beschlossene Sonderumlage sollte im Vertrag ausdrücklich geregelt sein.
Was kostet die Begleitung durch ANLI Immobilien?
Die Konditionen besprechen wir vorab persönlich mit Ihnen und halten sie schriftlich fest. Die Vergütung wird erst fällig, wenn durch unsere Arbeit ein wirksamer Kaufvertrag beim Notar zustande kommt. Erstgespräch und Bewertung kosten Sie nichts und verpflichten Sie zu nichts.
Quellen
Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm: Immobilienmarktbericht 2026 (Datenjahr 2025), Umsätze und Abschnitt 5.1 Wohnungseigentum.
Amtsgericht Ulm, Grundbuchamt (Zeughausgasse 14, Ulm), mit Hinweis auf das Grundbuchzentralarchiv Baden-Württemberg in Kornwestheim; Bezirk des Amtsgerichts Ulm: Stadt Ulm und Alb-Donau-Kreis (amtsgericht-ulm.justiz-bw.de, abgerufen 22.10.2026).
Wohnungseigentumsgesetz: § 7 Abs. 4 (Aufteilungsplan), § 12 (Verwalterzustimmung), § 19 Abs. 2 Nr. 4 (Erhaltungsrücklage), § 24 Abs. 7 und 8 (Beschlusssammlung), § 28 (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht).
BGB: § 444 (Mängel), § 489 und § 490 (Darlehen), § 566 (Kauf bricht nicht Miete), § 577 (Vorkaufsrecht des Mieters), § 577a (Sperrfrist nach Umwandlung). Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146.
EStG § 23 (private Veräußerungsgeschäfte). BauGB § 24 Abs. 2 (kein Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Wohnungseigentum).
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 80 Abs. 4 und § 87; BGBl. 2026 I Nr. 226.
Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0 %: Verfahrensbeschreibung Grunderwerbsteuer auf service-bw.
Stand: Oktober 2026
Hinweis: Dieser Ratgeber wurde mit KI-Unterstützung erstellt und von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK), inhaltlich geprüft. Er gibt allgemeine Hinweise aus der Maklerpraxis und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand: Oktober 2026.
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