Geerbtes Grundstück verkaufen
Auf diese Dinge müssen Sie achten!
Eine Familie wird gegründet und nach und nach kommen die Kinder dazu. Dann ist es bei den meisten Menschen an der Zeit, eine Immobilie zu kaufen oder selbst ein Haus zu bauen. Grundsätzlich strebt jeder nach angemessener Wohnqualität. Das Eigenheim, der Garten werden zum Lebensmittelpunkt der Familie.
Sind die Kinder dann aus dem Haus, gehen ihre eigenen Wege und orientieren sich beruflich möglicherweise in eine ganz andere Region. Dann kommt die Überlegung, was tun wir mit dem Häuschen im Grünen?
Jetzt ist es an der Zeit darüber nachzudenken, kann ich als älterer Mensch den Garten noch so instand halten, wie ich es gerne möchte. Ist nicht das große Haus bereits zur Belastung geworden mit den vielen Räumen mit Treppen und mit zunehmendem Alter des Gebäudes auch mit Reparaturen? Werden wir zum Sklaven unseres eigenen Wohnumfeldes? Lohnt sich ein altersgemäßer Umbau mit barrierefreiem Bad oder mit einem Treppenlift die Treppen wieder zu schaffen?
Dazu kommt im Alter auch die finanzielle Belastung, um einen aufwendigen Umbau in Angriff zu nehmen.
Das Wichtige in Kürze
- Der Nachlasswert ist ein entscheidender Faktor beim Ausschlagen bzw. Annehmen des Erbes.
- Die Erbschaftssteuer ist von der Werthöhe des Nachlasses und Grundstücks, sowie dem Verwandtschaftsgrad abhängig.
- Von der Spekulationssteuer wird befreit, wenn das Kaufdatum des Grundstücks 10 Jahre zurückliegt.
- Verkehrswertgutachten braucht man sowohl beim Verkauf, als auch bei der Erbschaftssteuer, um den wahren Wert der Immobilie festzustellen.
Das Erbe antreten und den Grundwert eines Grundstücks festlegen
- Wenn Sie ein Erbe annehmen möchten, haben Sie folgende Möglichkeiten: den Fristablauf abwarten (s.u. Welche Fristen beim Verkauf eines Grundstücks zu beachten?), sich ausdrücklich vor Zeugen bereit erklären/durch ein schlüssiges Verhalten zum Ausdruck bringen oder einen Erbschein beantragen. Den letzten brauchen Sie, sofern kein Testament vorhanden ist bzw. wenn es um das Erbe mit dem Auslandsbezug handelt. Diesen beantragen Sie bei einem Nachlassgericht am Wohnsitz des Erblassers.
Sie haben bereits Ihr Grundstück im Grundbuch berichtigen lassen und an das Finanzamt ein formloses Schreiben mit der Information über das Erbe geschickt. Sollten Sie die Erbschaftsteuer bezahlen müssen (s.u. Wie groß ist die Erbschaftssteuer?), können Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen. Der Verkehrswert des Grundstücks hilft Ihnen nicht nur beim Feststellen des Grundpreises für den Verkauf, sondern auch beim Finanzamt die Höhe der Steuer zu kompensieren.
Für den Verkauf eines Grundstücks ist von der großen Bedeutung die vollständigen Unterlagen parat zu haben. Folgende notwendige Unterlagen sollten Sie im Vorfeld vorbereitet haben:
- einen Grundbuchauszug
- die Auskünfte und Einsicht in den Altlastenkataster
- eine Liegenschaftskarte bzw. Flurkarte
- einen Bebauungsplan, ein Bodengutachten (Baugrundachten) und Baulastenverzeichnis
- Grundsteuerbescheid
Falls vorhanden:
- Erschließungsnachweis bzw. Baugenehmigung
- Bauvoranfrage
- Betriebs- und Nebenkosten, Energieausweis
Die entstehenden Kosten
Für die Vorbereitung der Unterlagen, wie, Verkehrswertgutachten, Grundbuchberichtigung, Erbschein bzw. Testamentseröffnung, eine Auskunft aus dem Altenlastenkataster zahlen Sie je nach Wert des Grundstücks von 500 bis 2000 Euro, sowie die Spekulations- und Erbschaftssteuer. Wir gehen weiter auf diese Steuer genauer ein.
1. Wann ist die Spekulationssteuer fällig?
Die Spekulationssteuer bzw. Einkommensteuer wird beim Immobilienverkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Kaufdatum fällig. Der Erbfall wird dabei nicht berücksichtigt, ausschließlich das Datum des Kaufvertrages.
Hinweis: Falls die Erbengemeinschaft ihren Teil an jemanden veräußern sollte, gilt es jedoch als Immobilienverkauf.
Wenn Sie allerdings im bebauten Grundstück 3 Jahre oder mehr (im Wohnmeldeamt angemeldet) gewohnt haben, ist der Erlös vom Verkauf steuerfrei.
Wie hoch sind die Steuer und wie berechnet man diese? Laut der Formel werden wir anhand eines Beispiels die Höhe der Summe errechnen, indem der ursprüngliche Kaufpreis von dem gezielten Verkaufspreis zuzüglich Maklerkosten abgezogen wird. Das Ergebnis ist zu versteuernde Summe, die durch Ihren individuellen Steuersatz (bspw. 25 %) multipliziert wird, beträgt die Höhe der Spekulationssteuer.
Beispiel:
- 500.000 € (Verkaufspreis) – 350.000 € (Kaufpreis) – 25 000 € (Maklerkosten 5 %) = 125. 000 (zu versteuernder Betrag)
- 125.000 € (zu versteuernder Betrag) x 0,25 (Steuersatz) = 31.250 € (Spekulationssteuer)
Die Spekulationssteuer ist für den Verkaufserlös fällig, sobald keine von den oben genannten Bedienungen für Sie zutreffend sind.
2. Wie groß ist die Erbschaftssteuer?
Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer benötigt man die Höhe des Nachlasswertes, die Verbindlichkeiten davon abgezogen, und das Verwandtschaftsverhältnis (1. bis 5. Ordnung) um den Freibetrag zu errechnen. Bei der Erbengemeinschaft werden die Steuer abhängig von dem individuellen Steuersatz und Freibetrag für jeden einzeln berechnet.
Der Freibetrag wird von dem zu versteuernden Anteil des Erbes (die Erbquote beim Erbengemeinschaft) abgezogen und durch den individuellen Steuersatz multipliziert. Das Ergebnis beträgt die Höhe der Erbschaftsteuer.
Um den Wert des Vermögens festzustellen, bekommt das Finanzamt die Angaben zum Grundstück im Formular für die Erbschaftssteuererklärung mitgeteilt. Einen Verkehrswertgutachten als Nachweis beim Behörde vorzulegen hilft eine viel zu optimistische Einschätzung vom Vermögen zu vermeiden und die Steuer einzuschränken.
Welche Fristen beim Verkauf eines Grundstücks zu beachten?
Folgende Fristen sind beim Erbfall zu beachten:
- Um das Erbe auszuschlagen, sollten Sie innerhalb von 6 Wochen und mit dem Auslandsbezug innerhalb von 6 Monaten darauf regieren. Nach dem Fristablauf gilt das Erbe als angenommen.
- Innerhalb von 3 Monaten nach dem Erbfall sollten Sie ein formloses Schreiben an das Finanzamt zur Überprüfung senden, ob der Nachlass versteuert werden muss.
- Sie haben ein Monat Zeit um die Steuererklärung abzugeben. Eine Verlängerung für einen Monat ist zuzüglich der zusätzlichen Gebühren möglich.
- Wenn Sie innerhalb von 2 Jahren Ihr Grundstück im Grundbuch berichtigen lassen, sind Ihnen keine Gebühren fällig.
Einen Makler beauftragen: wie viel Arbeit steckt hinter dem Verkauf einer Immobilie?
Einen Makler braucht man abhängig von der Art des Grundstücks, Lage und weiteren Marktkonditionen. So ist beispielsweise für einen Verkauf des landwirtschaftlichen Grundstücks neben dem spezifischen Wissen im Markt ein gewisses Know-how in der Branche wichtig. So erzielen Sie mit einem Makler auch sicher den Preis, den ihr Grundstück wert ist!
Falls man sich doch eigenständig mit dem Verkauf beschäftigen sollte, sind folgende Schritte erforderlich:
- Vorbereitung der Verkaufsunterlagen (s.a. Das Erbe antreten und den Grundwert eines Grundstücks festlegen)
- den Verkaufspreis anhand des Verkehrswerts ermitteln
- Anzeige inserieren und Verkaufsstrategie aufgrund der Zielgruppe festlegen
- sich um die weiteren Kanäle der Kundengewinnung kümmern
Jede Entscheidung hat ihre Vor- und Nachteile, weshalb Sie sich gründlich Gedanken machen sollen, ob Ihnen einen Makler beauftragen lohnt oder Sie mit etwa Zeitaufwand und den laufenden Fristen den Verkauf eigenständig organisieren.
