Haus verkaufen in Ulm
Sie möchten Ihr Haus in Ulm verkaufen? Dann entscheiden drei Dinge über das Ergebnis: ein Preis, der zum Ulmer Markt passt, vollständige Unterlagen und ein Käufer, dessen Finanzierung steht, bevor es zum Notar geht.
In diesem Ratgeber finden Sie den Ablauf Schritt für Schritt, die Unterlagen mit den zuständigen Ulmer Stellen, die Kosten und Steuern auf Verkäuferseite und die aktuellen Zahlen des Ulmer Immobilienmarkts.
Von Gökmen Anli, Immobilienmakler (IHK) · Stand: September 2026
Marktzahlen: Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlung der Stadt Ulm, Immobilienmarktbericht 2026 (Datenjahr 2025).
Das Wichtigste in Kürze
- Preis: Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses Ulm (Stichtag 1. Januar 2025, abrufbar über BORIS-BW) plus der Wert von Gebäude, Lage und Zustand. Ein zu hoher Angebotspreis verlängert die Vermarktung fast immer.
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Ulm sollten vor der ersten Besichtigung vorliegen.
- Energieausweis: Pflicht beim Verkauf. Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, der Ausweis selbst muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
- Steuern: Wer ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss einen Gewinn versteuern. Steuerfrei bleibt er, wenn Sie selbst darin gewohnt haben - durchgehend oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.
- Notar: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Das Geld fließt erst, wenn der Notar die Fälligkeit bestätigt hat.
Haus verkaufen in Ulm: der Markt 2025 in Zahlen
Der Ulmer Immobilienmarkt hat 2025 wieder an Fahrt aufgenommen. Der Gutachterausschuss der Stadt Ulm hat 1.315 Kaufverträge registriert, 14 % mehr als im Jahr davor. Der Geldumsatz stieg um 25 % auf rund 537 Millionen Euro.
| Marktsegment in Ulm | 2025 | 2024 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Kaufverträge gesamt | 1.315 | 1.150 | +14 % |
| Geldumsatz | rund 537 Mio. € | 431 Mio. € | +25 % |
| Bebaute Grundstücke (Häuser) | 355 | 321 | +11 % |
| davon Reihen- und Doppelhäuser | 116 | - | +4 % |
| Eigentumswohnungen und Teileigentum | 799 | 740 | +8 % |
| Unbebaute Grundstücke | 161 | 89 | +81 % |
| Neubauwohnungen (Erstverkauf) | 64 | 99 | −35 % |
Was das für Verkäufer bedeutet: Es wird wieder mehr gekauft, auch bei gebrauchten Häusern. Gleichzeitig sind 2025 deutlich weniger Neubauwohnungen erstmals verkauft worden. Wer in Ulm eine Bestandsimmobilie anbietet, trifft damit auf spürbare Nachfrage. Käufer vergleichen aber genau und reagieren empfindlich auf Preise, die nicht zu Zustand und Energiewerten passen.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlung der Stadt Ulm, Immobilienmarktbericht 2026 (Datenjahr 2025, Veröffentlichung der Stadt Ulm). Für Reihen- und Doppelhäuser nennt der Bericht nur die Veränderung, keine Vorjahreszahl.
Was ist mein Haus in Ulm wert?
Der Wert eines Hauses setzt sich aus dem Grundstück und dem Gebäude zusammen. Für das Grundstück gibt es in Ulm einen amtlichen Anhaltspunkt: den Bodenrichtwert. Ihn ermittelt der Gutachterausschuss der Stadt Ulm aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2025 und stehen im landesweiten Portal BORIS-BW. Die nächsten regulären Bodenrichtwerte werden zum 1. Januar 2027 festgesetzt.
Für das Gebäude gibt es keinen solchen Tabellenwert. Hier kommt es auf das Haus selbst an:
Lage und Stadtteil
Innenstadt, Söflingen, der Eselsberg oder die Ortschaften auf der Alb sprechen unterschiedliche Käufer an. Anbindung, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten fließen direkt in den Preis ein.
Baujahr und Modernisierung
Dach, Fenster, Heizung und Leitungen entscheiden, was ein Käufer nach dem Kauf noch investieren muss. Belegte Modernisierungen mit Rechnungen erhöhen den Preis, den Käufer akzeptieren.
Energiewerte
Die Energieeffizienzklasse steht in jeder Anzeige. Käufer rechnen Sanierungskosten heute sehr genau ein, gerade bei älteren Häusern mit Öl- oder Gasheizung.
Grundstück und Rechte
Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Baulasten oder ein eingetragenes Wohnrecht verändern den Wert erheblich. Das gehört vor der Preisfestlegung geklärt.
Online-Rechner liefern eine grobe Spanne, sehen aber weder den Zustand noch die Besonderheiten Ihres Hauses. Für einen belastbaren Angebotspreis vergleichen wir Ihr Haus mit tatsächlichen Verkäufen in Ulm und sehen es uns vor Ort an. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Ablauf: So verkaufen Sie Ihr Haus in Ulm
Ein Hausverkauf folgt immer denselben sieben Schritten. Wer sie in dieser Reihenfolge angeht, vermeidet die typischen Verzögerungen kurz vor dem Notartermin.
Wert ermitteln und Ziel klären
Bodenrichtwert, Vergleichsverkäufe und Zustand ergeben einen realistischen Angebotspreis. Klären Sie gleichzeitig, bis wann Sie verkaufen möchten und ob Sie noch im Haus wohnen.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Wohnflächenberechnung und Baulastenauskunft. Fehlt etwas, dauert die Beschaffung bei Ämtern oft mehrere Wochen, deshalb früh beginnen.
Exposé und Anzeige erstellen
Gute Fotos, ein Grundriss und eine ehrliche Beschreibung. In die Anzeige gehören die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, etwa Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse.
Vermarkten und besichtigen
Interessenten erhalten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung. Einzeltermine statt Massenbesichtigung geben Ihnen den besseren Eindruck davon, wer wirklich kaufen möchte.
Käufer prüfen und verhandeln
Bevor Sie sich festlegen, sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen. Verhandeln Sie mit Vergleichsdaten statt mit Bauchgefühl.
Notarvertrag
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beide Seiten erhalten ihn vorab zur Prüfung. Mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich. Anschließend wird für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Kaufpreiszahlung und Übergabe
Der Käufer zahlt, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Dafür müssen die Vormerkung eingetragen und die Löschung Ihrer Grundschulden gesichert sein, außerdem muss die Stadt Ulm bestätigt haben, dass sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht ausübt. Nach Zahlungseingang übergeben Sie das Haus mit Protokoll und Zählerständen.
Zieht sich Ihr Verkauf schon länger hin? Dann lesen Sie, woran es meistens liegt und was hilft. Wie Sie Ihr Haus vor den Besichtigungen vorteilhaft herrichten, steht im Ratgeber Immobilie für den Verkauf vorbereiten.
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf in Ulm
Käufer und vor allem deren Banken wollen vollständige Unterlagen sehen. Fehlende Papiere sind der häufigste Grund, warum sich eine Finanzierungszusage und damit der Notartermin verschiebt.
| Unterlage | Wo Sie sie in Ulm bekommen | Wofür |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Amtsgericht Ulm - Grundbuchamt (für Eigentümer) | Bewertung, Käuferbank, Notar |
| Energieausweis | Berechtigte Aussteller, z. B. Energieberater oder Architekten | Pflichtangaben in der Anzeige, Vorlage bei der Besichtigung |
| Flurkarte / Lageplan | Auszug aus dem Liegenschaftskataster | Exposé, Käuferbank |
| Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung | Eigene Unterlagen, sonst Einsicht in die Bauakte bei der Stadt Ulm | Exposé, Käuferbank |
| Wohnflächenberechnung | Eigene Unterlagen oder neu erstellen lassen | Preis, Exposé, Käuferbank |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Bürgerservice Bauen der Stadt Ulm, schriftliche Auskunft 22 bis 300 € | Baulasten stehen nicht im Grundbuch |
| Nachweise über Modernisierungen | Rechnungen, Wartungs- und Schornsteinfegerprotokolle | Preis und Verhandlung |
| Grundsteuerbescheid, Versicherung, Nebenkosten | Eigene Unterlagen | Fragen der Käufer |
Zusätzlich je nach Situation
- Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage. Das alles liefert die Hausverwaltung.
- Vermietetes Haus: Mietvertrag, Nachweise über Mieterhöhungen und die Kaution.
- Geerbtes Haus: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, damit die Erben ins Grundbuch eingetragen werden können. Mehr dazu im Ratgeber Erbimmobilie verkaufen.
Welche Kosten und Steuern fallen beim Hausverkauf an?
Die großen Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Auf Verkäuferseite gibt es trotzdem einige Posten, die Sie vorher kennen sollten.
Spekulationssteuer
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser einkommensteuerpflichtig. Steuerfrei bleibt er, wenn Sie das Haus seit dem Kauf selbst bewohnt haben oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Details im Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Vorfälligkeitsentschädigung
Lösen Sie ein Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung ab, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Ist die Auszahlung mehr als zehn Jahre her, können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen. Fragen Sie Ihre Bank früh nach der Summe.
Löschung der Grundschuld
Ist Ihr Haus noch belastet, löst der Notar die Grundschuld mit dem Kaufpreis ab. Die Kosten für die Löschung im Grundbuch sind im Verhältnis gering und tragen in der Regel Sie als Verkäufer.
Energieausweis und Unterlagen
Den Energieausweis und fehlende Auszüge beschaffen Sie als Eigentümer. Ein bereits vorhandener, noch gültiger Ausweis kann weiterverwendet werden.
Und die Maklerkosten?
Was unsere Begleitung kostet, besprechen wir vorab persönlich und halten es schriftlich fest, bevor wir tätig werden. Fällig wird die Vergütung erst mit der notariellen Beurkundung, also erst, wenn Ihr Haus tatsächlich verkauft ist. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.
Warum die Grunderwerbsteuer auch Sie betrifft
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Sie bestimmt aber mit, wie viel er für Ihr Haus ausgeben kann. In Ulm gilt der baden-württembergische Satz von 5,0 %, gleich gegenüber in Neu-Ulm der bayerische Satz von 3,5 %:
Kaufpreis 500.000 € in Ulm (Baden-Württemberg, 5,0 %)
25.000 €
Grunderwerbsteuer
Kaufpreis 500.000 € in Neu-Ulm (Bayern, 3,5 %)
17.500 €
Grunderwerbsteuer
Käufer, die zwischen beiden Städten schwanken, rechnen diesen Unterschied ein. Alle Sätze und Befreiungen finden Sie im Ratgeber Grunderwerbsteuer 2026.
Haus schnell oder diskret verkaufen in Ulm
Schnell verkaufen
Am schnellsten verkauft sich ein Haus mit marktgerechtem Preis, vollständigen Unterlagen und Käufern, deren Finanzierung geprüft ist. Rechnen Sie nach dem Notartermin noch mit einigen Wochen, bis Vormerkung, Lastenfreistellung und die Erklärung der Stadt zum Vorkaufsrecht vorliegen. Angebote zum sofortigen Ankauf liegen meist unter dem erzielbaren Marktpreis, weil der Ankäufer Risiko und Gewinn einpreist.
Diskret verkaufen
Nicht jeder Eigentümer möchte sein Haus in Onlineportalen oder mit Schild im Garten sehen. Bei einer stillen Vermarktung sprechen wir gezielt vorgemerkte Kaufinteressenten an. Besichtigt wird erst, wenn die Finanzierung geklärt ist.
Käufer schon gefunden?
Haben Sie bereits einen Käufer, zum Beispiel aus Familie, Nachbarschaft oder Bekanntenkreis? Dann begleiten wir nur die offenen Schritte bis zum Notartermin. Mehr dazu unter Verkauf mit eigenem Käufer.
Was ist Ihr Haus in Ulm heute wert?
Wir sehen uns Ihr Haus vor Ort an, vergleichen es mit tatsächlichen Verkäufen in Ulm und nennen Ihnen einen realistischen Angebotspreis. Die Bewertung kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
Jetzt kostenlose Bewertung anfragen Lieber direkt sprechen? 07307 5078047Sechs Fehler, die beim Hausverkauf Geld kosten
- Zu hoch einsteigen: Ein Haus, das monatelang online steht, wirkt auf Käufer verdächtig. Spätere Preissenkungen holen den Verlust selten wieder auf.
- Energieausweis vergessen: Fehlende Pflichtangaben in der Anzeige oder kein Ausweis bei der Besichtigung sind Ordnungswidrigkeiten und kosten Vertrauen.
- Unterlagen erst auf Nachfrage besorgen: Die Käuferbank wartet, der Käufer wird unsicher, und im schlimmsten Fall springt er ab.
- Ohne Finanzierungsnachweis zusagen: Reservieren Sie Ihr Haus erst, wenn die Bank des Käufers die Finanzierung bestätigt hat.
- Mängel verschweigen: Bekannte Mängel wie Feuchtigkeit oder Schäden am Dach müssen Sie offenlegen. Sonst droht trotz Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag eine Haftung.
- Steuerfrist übersehen: Wer eine vermietete Immobilie wenige Monate vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, verschenkt unter Umständen viel Geld an das Finanzamt.
Von der ersten Wertermittlung bis zum Notartermin wurde ich professionell und transparent betreut.
Dietmar Z. · Hausverkauf · Google-Bewertung
Fragen zum Hausverkauf in Ulm
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Ulm?
Das hängt vor allem von Preis, Unterlagen und Käuferfinanzierung ab. Mit marktgerechtem Preis und vollständigen Unterlagen sind wenige Monate von der Bewertung bis zum Notartermin realistisch. Nach der Beurkundung vergehen meist noch einige Wochen bis zur Kaufpreiszahlung, weil Vormerkung, Lastenfreistellung und die Erklärung der Stadt Ulm zum Vorkaufsrecht vorliegen müssen.
Welche Unterlagen brauche ich, um mein Haus zu verkaufen?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Baupläne und Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung dazu.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Ulm?
Der Gutachterausschuss der Stadt Ulm veröffentlicht die Bodenrichtwerte im landesweiten Portal BORIS-BW. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 1. Januar 2025. Telefonische Auskünfte der Geschäftsstelle sind kostenlos und unverbindlich, schriftliche Auskünfte kosten eine Gebühr.
Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Nur wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn Sie das Haus seit dem Kauf selbst bewohnt haben oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Bei geerbten Häusern zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers. Im Einzelfall klären Sie das bitte mit Ihrem Steuerberater.
Brauche ich den Energieausweis schon für die Anzeige?
Ja. Wer ein Haus zum Verkauf anbietet, muss in der Anzeige die wichtigsten Angaben aus dem Energieausweis nennen. Den Ausweis selbst legen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor, nach dem Verkauf erhält ihn der Käufer.
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist?
Ja, das ist der Normalfall. Der Notar sorgt dafür, dass Ihre Bank aus dem Kaufpreis abgelöst und die Grundschuld gelöscht wird. Endet Ihre Zinsbindung erst später, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie deshalb früh nach der Höhe.
Brauche ich für den Hausverkauf in Ulm einen Makler?
Vorgeschrieben ist das nicht. Ein Makler übernimmt Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung und begleitet Sie bis zur Übergabe. Bei ANLI Immobilien besprechen wir die Konditionen vorab persönlich und halten sie schriftlich fest. Fällig wird die Vergütung erst mit der notariellen Beurkundung. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos.
Hausverkauf in Ulm mit ANLI Immobilien
Wir begleiten Eigentümer seit 2012 in Ulm, Neu-Ulm und der Region: in allen Ulmer Stadtteilen von der Innenstadt über Söflingen und Wiblingen bis zu den Ortschaften im Norden. Unser Büro liegt in Senden, rund 15 Autominuten von der Ulmer Innenstadt entfernt. Alles über unsere Arbeit als Immobilienmakler in Ulm finden Sie auf unserer Standortseite.
Ihr Haus liegt auf der bayerischen Seite? Dann ist unsere Seite für Neu-Ulm oder für den Landkreis Neu-Ulm die richtige Anlaufstelle.
Unser Büro in Senden
Persönlich für Sie da: Gökmen Anli
Immobilienmakler (IHK) und Mitglied im IVD. Seit 2012 begleiten wir Eigentümer in Senden, Neu-Ulm, Ulm und der Region beim Verkauf. Erstgespräch und Bewertung sind kostenlos und unverbindlich.
- Über 15 Jahre Markterfahrung in der Region
- Ehrlicher Preis und klarer Plan vom ersten Gespräch an
- Beratung auf beiden Seiten der Donau
ANLI Immobilien · Bahnhofstraße 5, 89250 Senden · info@anli-immobilien.de
Weitere Ratgeber
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Marktzahlen und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlung der Stadt Ulm, Immobilienmarktbericht 2026 (Datenjahr 2025); Bodenrichtwerte über BORIS-BW
- Energieausweis beim Verkauf: § 80 GEG, Pflichtangaben in Anzeigen: § 87 GEG
- Notarielle Beurkundung: § 311b BGB, Haftung bei verschwiegenen Mängeln: § 444 BGB
- Spekulationsfrist: § 23 EStG, Kündigungsrecht nach zehn Jahren: § 489 BGB
- Gemeindliches Vorkaufsrecht: § 28 BauGB
Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Hinweise aus der Maklerpraxis, Stand September 2026, und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Das Rechenbeispiel ist vereinfacht. Wie Ihr Verkauf steuerlich zu behandeln ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Notar. Alle Angaben ohne Gewähr.
